Valoración de Inmuebles: Valor de Referencia Catastral y Defensa ante la AEAT

La Ley 11/2021 introdujo el valor de referencia catastral como base imponible mínima del ITP (en las compraventas de segunda transmisión) y del ISD (en las herencias y donaciones de inmuebles). Esta reforma ha generado numerosos conflictos entre contribuyentes y la Administración, ya que el valor de referencia fijado por el Catastro a menudo supera el precio de mercado real del inmueble, especialmente en zonas rurales o en inmuebles con características específicas.

El Valor de Referencia Catastral: Qué Es y Cómo Se Calcula

El valor de referencia catastral es un valor administrativo determinado por la Dirección General del Catastro para cada inmueble, basado en el análisis de las compraventas realizadas ante fedatario público en zonas homogéneas. Se actualiza anualmente. Para el ITP y el ISD, es la base imponible mínima: si el precio de la transmisión es inferior al valor de referencia, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia.

Cuándo el Valor de Referencia es Impugnable

El valor de referencia puede impugnarse cuando:

• El valor de referencia es superior al valor de mercado real del inmueble (demostrable con tasación pericial o con comparables de mercado).
• El inmueble tiene características específicas (estado de conservación deficiente, cargas urbanísticas, limitaciones de uso) que el Catastro no ha considerado al asignarle el valor de referencia.
• Hay errores en los datos catastrales del inmueble (superficie, tipología constructiva) que han elevado artificialmente el valor de referencia.

Procedimiento de Impugnación

La impugnación del valor de referencia se produce al liquidar el ITP o el ISD: el contribuyente puede declarar el precio real de transmisión (inferior al valor de referencia) y, si la Administración autonómica practica una liquidación complementaria por la diferencia, recurrir esa liquidación acreditando el menor valor real mediante tasación pericial o informes de mercado.

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