El crowdfunding inmobiliario es una modalidad en auge que presenta particularidades fiscales propias para los inversores, distintas tanto de la fiscalidad de la inversión inmobiliaria directa como de la del resto de modalidades de crowdfunding financiero. En este artículo se analizan los aspectos fiscales más relevantes que debe conocer un inversor antes de participar en este tipo de proyectos.
Tipos de inversión inmobiliaria mediante crowdfunding
Dentro del crowdfunding inmobiliario conviven distintas estructuras de inversión con tratamiento fiscal diferenciado: proyectos residenciales y comerciales financiados mediante participación directa en una sociedad vehículo propietaria del activo, fondos y vehículos de inversión colectiva especializados en proyectos inmobiliarios financiados mediante crowdfunding, y operaciones estructuradas como préstamo al promotor, en las que el inmueble actúa habitualmente como garantía de la devolución del capital.
Fiscalidad de las operaciones estructuradas como préstamo
Cuando la inversión se realiza mediante préstamo al promotor del proyecto inmobiliario, los intereses percibidos por el inversor tributan como rendimientos del capital mobiliario, integrándose en la base imponible del ahorro del IRPF, exactamente igual que ocurre en el crowdlending no inmobiliario. La plataforma suele practicar retención a cuenta sobre estos rendimientos, que el inversor deberá tener en cuenta al presentar su declaración anual.
Fiscalidad de las operaciones estructuradas como participación societaria
Cuando la inversión se realiza adquiriendo participaciones de la sociedad vehículo propietaria del inmueble, el tratamiento fiscal sigue la lógica del equity crowdfunding: los dividendos que pueda repartir la sociedad durante el periodo de tenencia tributan como rendimiento del capital mobiliario, y la ganancia o pérdida obtenida en el momento de la liquidación o venta de la participación tributa como ganancia o pérdida patrimonial, integrándose ambas en la base imponible del ahorro del IRPF.
Fiscalidad en proyectos de promoción y venta
En los proyectos orientados a la promoción y posterior venta del inmueble, la rentabilidad del inversor suele materializarse al finalizar el proyecto, en el momento de la liquidación de la sociedad vehículo o de la distribución del resultado obtenido tras la venta. Resulta esencial tener clara la fecha exacta de imputación de esta renta, que coincidirá normalmente con el momento en que la sociedad distribuye efectivamente el resultado a los inversores, y no con el momento en que se produce la venta material del inmueble por parte de la sociedad.
Fiscalidad en proyectos orientados al alquiler
En proyectos orientados a la explotación en alquiler del inmueble, el inversor puede percibir rentas periódicas vinculadas a los ingresos por arrendamiento, que tributan, según la estructura jurídica utilizada, como dividendos de la sociedad propietaria o, en estructuras de coinversión directa, con un tratamiento que conviene analizar caso por caso, ya que puede aproximarse en determinados supuestos a los rendimientos de capital inmobiliario propios del arrendamiento directo de inmuebles.
Tratamiento de las pérdidas en crowdfunding inmobiliario
Cuando un proyecto de crowdfunding inmobiliario no resulta rentable, ya sea por impago en una operación de préstamo o por liquidación con pérdidas de la sociedad vehículo en una operación de participación, el inversor puede generar una pérdida patrimonial deducible, sujeta a los requisitos y límites de compensación establecidos por la normativa del IRPF, para lo cual resulta esencial conservar la documentación que acredite el resultado final negativo de la operación.
Particularidades de los fondos especializados en crowdfunding inmobiliario
Cuando la inversión se canaliza a través de un fondo o vehículo de inversión colectiva especializado, conviene revisar el régimen fiscal específico aplicable a ese tipo de vehículo, que puede diferir sustancialmente del régimen aplicable a una inversión directa en un proyecto individual, especialmente en lo relativo al momento de imputación de las rentas y a la posible existencia de regímenes de diferimiento fiscal propios de determinados vehículos de inversión colectiva regulados.
Documentación necesaria para declarar correctamente
Para declarar correctamente las inversiones en crowdfunding inmobiliario, conviene conservar el contrato o la documentación de la inversión inicial, los justificantes de los rendimientos periódicos percibidos, y, en el momento de la liquidación o venta, la documentación que acredite el resultado final de la operación, necesaria tanto para calcular correctamente la ganancia o pérdida como para sostenerla ante una eventual comprobación de la Administración.
Preguntas frecuentes
¿Tributa igual el crowdfunding inmobiliario que comprar directamente un inmueble para alquilar?
No necesariamente. La inversión directa en un inmueble para alquiler genera rendimientos de capital inmobiliario con sus propias reglas de deducción de gastos, mientras que el crowdfunding inmobiliario, al canalizarse normalmente a través de una sociedad vehículo o de un préstamo, sigue las reglas de los rendimientos del capital mobiliario o de las ganancias patrimoniales, según la estructura concreta utilizada.
¿Puedo aplicar deducciones por vivienda habitual a una inversión en crowdfunding inmobiliario?
No, ya que el inversor no adquiere la propiedad directa del inmueble para su uso como vivienda, sino una participación financiera en el proyecto, por lo que no resultan aplicables las deducciones o beneficios fiscales vinculados a la adquisición de vivienda habitual.
Conclusión
El crowdfunding inmobiliario presenta un tratamiento fiscal que depende en gran medida de la estructura jurídica concreta de cada proyecto, ya sea préstamo, participación societaria o vehículo de inversión colectiva. En LRB Tax & Legal ayudamos a inversores a entender la fiscalidad aplicable a cada proyecto inmobiliario financiado mediante crowdfunding y a declarar correctamente sus resultados.
