El real estate crowdfunding es una modalidad de inversión colectiva que permite acceder a proyectos inmobiliarios con cantidades de inversión muy inferiores a las que exige la inversión directa tradicional en ladrillo. En esta guía explicamos cómo funciona, qué riesgos y ventajas presenta, y cuáles son los aspectos fiscales más relevantes para los inversores en España.
¿Qué es el real estate crowdfunding?
El real estate crowdfunding consiste en financiar de forma colectiva proyectos inmobiliarios concretos —promociones residenciales, reformas para alquiler, locales comerciales u otros activos— a través de aportaciones de múltiples inversores canalizadas mediante una plataforma especializada. A diferencia de comprar directamente un inmueble, el inversor participa en un proyecto concreto junto con otros muchos inversores, sin necesidad de gestionar personalmente la compra, la reforma o el alquiler del activo.
Modalidades dentro del real estate crowdfunding
Dentro de esta categoría general existen distintas estructuras de inversión. En las operaciones de tipo equity, el inversor adquiere una participación en la sociedad vehículo que es propietaria del inmueble, beneficiándose de la revalorización del activo y, en su caso, de los ingresos por alquiler, pero asumiendo también el riesgo de pérdida si el proyecto no resulta rentable. En las operaciones de tipo préstamo, el inversor financia al promotor del proyecto inmobiliario a cambio de un interés pactado, con una lógica más cercana al crowdlending tradicional, en la que el inmueble suele actuar como garantía de la operación.
Ventajas del real estate crowdfunding
Entre las principales ventajas que ofrece esta modalidad se encuentran el acceso al mercado inmobiliario con importes de inversión mucho más reducidos que los necesarios para una compra directa, la posibilidad de diversificar entre distintos proyectos, tipologías de activo y ubicaciones geográficas, y la delegación de la gestión operativa del inmueble —búsqueda de inquilinos, mantenimiento, gestión de la reforma— en el promotor o gestor del proyecto.
Riesgos del real estate crowdfunding
Frente a estas ventajas, conviene tener presentes los riesgos específicos de esta modalidad: el riesgo de que el proyecto inmobiliario se retrase o no se ejecute conforme a lo previsto, afectando a la rentabilidad esperada; el riesgo de iliquidez, ya que normalmente no existe la posibilidad de vender la participación antes de la finalización del proyecto; y el riesgo de mercado inmobiliario, vinculado a la evolución de los precios y de la demanda en la zona concreta donde se ubica el activo financiado.
Cómo se genera la rentabilidad
La rentabilidad del real estate crowdfunding puede proceder de distintas fuentes según la estructura de la operación: en proyectos de promoción y venta, la rentabilidad se materializa principalmente al finalizar y vender el inmueble, una vez descontados los costes de construcción y desarrollo; en proyectos orientados al alquiler, la rentabilidad puede incluir tanto los ingresos periódicos por arrendamiento como la eventual revalorización del activo a largo plazo; y en operaciones estructuradas como préstamo, la rentabilidad consiste en el interés pactado, con independencia de la evolución final del valor del inmueble.
Fiscalidad del real estate crowdfunding para el inversor
El tratamiento fiscal depende de la estructura jurídica utilizada en cada proyecto. Cuando la inversión se realiza mediante préstamo, los intereses percibidos tributan como rendimiento del capital mobiliario en el IRPF. Cuando la inversión se realiza adquiriendo participaciones de la sociedad vehículo propietaria del inmueble, los rendimientos pueden materializarse tanto en forma de dividendos durante el periodo de tenencia, tributables como rendimiento del capital mobiliario, como en forma de ganancia patrimonial en el momento de la venta de la participación, una vez liquidado el proyecto.
Aspectos a revisar antes de invertir
Antes de invertir en un proyecto de real estate crowdfunding, conviene revisar con detalle la ubicación y el tipo de activo financiado, el historial del promotor en proyectos similares, la estructura jurídica exacta de la inversión y los derechos que otorga, el calendario previsto del proyecto y los hitos de los que depende la rentabilidad esperada, y las garantías existentes en caso de que la operación esté estructurada como préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Es el real estate crowdfunding menos arriesgado que invertir directamente en un inmueble?
No necesariamente. Aunque permite diversificar con importes menores, el inversor asume riesgos específicos de la estructura de crowdfunding, como la falta de liquidez y la dependencia total de la gestión del promotor, que no existen de la misma forma cuando se posee directamente el inmueble.
¿Cómo se declara la pérdida si el proyecto inmobiliario no resulta rentable?
Dependerá de la estructura utilizada: en una operación de préstamo, se generaría una pérdida patrimonial vinculada al impago; en una participación de tipo equity, la pérdida se materializaría en el momento de la liquidación del vehículo, calculándose por la diferencia entre el importe invertido y el importe finalmente recuperado.
Conclusión
El real estate crowdfunding democratiza el acceso a la inversión inmobiliaria, pero exige entender bien la estructura jurídica y fiscal de cada proyecto antes de invertir. En LRB Tax & Legal ayudamos a inversores a analizar estos proyectos desde una perspectiva legal y fiscal, y a declarar correctamente los resultados obtenidos en sus inversiones inmobiliarias a través de crowdfunding.
