El Requisito del Empleado en el Arrendamiento de Inmuebles y la Exención de Empresa Familiar: El Nuevo Criterio del TEAC de Marzo de 2026
El requisito de contar con una persona contratada a jornada completa para que la actividad de arrendamiento de inmuebles tenga la consideración de actividad económica —y, por tanto, para que los inmuebles o las participaciones en la sociedad arrendadora puedan acceder a los beneficios fiscales de la empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)— ha sido históricamente una de las mayores fuentes de conflicto tributario en este ámbito.
En marzo de 2026, el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha adoptado un giro interpretativo de primer orden al modificar su criterio anterior de 2009 para adaptarse a la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sentencias de febrero y marzo de 2026. El nuevo criterio permite que el requisito del empleado a jornada completa se entienda cumplido a nivel de grupo cuando existe una integración funcional y económica real de la actividad de arrendamiento.
El Requisito Legal: Artículo 27.2 de la Ley del IRPF
El artículo 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF establece que, para que el arrendamiento de inmuebles constituya actividad económica, es necesario que se cuente con, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Este requisito se exige por remisión tanto para la exención del artículo 4.Ocho de la Ley del IP como para la reducción del artículo 20.2 de la Ley del ISD.
La aplicación de este requisito ha sido durante décadas extraordinariamente conflictiva. La Administración lo ha interpretado con gran rigor, exigiendo no solo que exista la relación laboral formalmente sino también que la carga de trabajo de los arrendamientos sea suficiente para justificar una jornada completa, que el empleado no tenga vínculos de parentesco con los socios, y que la actividad arrendataria no se realice exclusivamente con una sociedad vinculada. El resultado ha sido una litigiosidad elevadísima, con criterios cambiantes y resoluciones contradictorias.
El Nuevo Criterio del TEAC: Requisito Cumplido a Nivel de Grupo
La Resolución del TEAC de 20 de marzo de 2026, adoptada en aplicación de la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sentencias de 17 de febrero, 19 de febrero y 2 de marzo de 2026, establece el siguiente criterio:
Cuando la entidad arrendadora pertenece a un grupo en los términos del artículo 42 del Código de Comercio y del artículo 5.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, y la ordenación del arrendamiento se realiza con medios personales y materiales del grupo —aunque estén centralizados en otras compañías del mismo—, el requisito de la persona empleada a jornada completa puede entenderse cumplido.
El criterio decisivo, precisa el TEAC, es que la realidad económico-funcional del grupo permita constatar una unidad de medios y de actividad, y que la sociedad arrendadora esté integrada funcionalmente en esa actividad. No basta con una pertenencia formal al grupo sin articulación e integración funcional y económica de la actividad de arrendamiento: en ese caso, los requisitos del artículo 27.2 deben acreditarse de forma aislada en la propia sociedad arrendadora.
Este nuevo criterio supone la superación del anterior del TEAC de 2009, que exigía que el empleado perteneciese directamente a la entidad arrendadora. El TEAC reconoce que esa interpretación resultaba excesivamente rígida a la luz de la doctrina del Tribunal Supremo, que admite la aplicación de los medios del grupo para cumplir el requisito cuando la actividad arrendataria está efectivamente integrada en la estructura del mismo.
El Parentesco del Empleado No Invalida el Contrato: Doctrina 2025-2026
Otra cuestión muy relevante que han resuelto recientemente tanto el Tribunal Supremo como varios Tribunales Superiores de Justicia es la del parentesco del empleado con el socio o administrador de la sociedad arrendadora.
La Inspección tributaria venía rechazando la validez del contrato laboral cuando el empleado era cónyuge, hijo o hermano del socio mayoritario, bajo el argumento de que la relación no podía ser laboral sino mercantil. Esta interpretación ha sido rechazada de forma contundente.
El TSJ de Cataluña, en sentencia de 7 de noviembre de 2025, establece —aplicando analógicamente la doctrina del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2025— que no cabe rechazar el carácter laboral del contrato por la sola circunstancia del parentesco con el socio mayoritario. La existencia de un contrato laboral constituye un soporte documental cuya eficacia no puede negarse sin que la Administración acredite que la persona contratada ostentaba el control efectivo de la sociedad o ejercía funciones de dirección y gerencia. No basta presumirlo por el mero hecho de ser familiar de un socio.
En el mismo sentido, la DGT ha confirmado en la consulta vinculante V2461-25, de 11 de diciembre de 2025, que el requisito del empleado a jornada completa se entiende cumplido con independencia de que la persona contratada sea un familiar, siempre que el contrato sea calificado como laboral, sea a jornada completa y la persona empleada se dedique de manera exclusiva a la gestión de la actividad de arrendamiento.
Arrendamiento a Empresa Vinculada: También Puede Ser Actividad Económica
El TSJ de la Comunitat Valenciana, en sentencia de 12 de noviembre de 2025, ha resuelto otra de las cuestiones más debatidas: la calificación de la actividad de arrendamiento cuando los inmuebles se arriendan a una empresa vinculada. La Agencia Tributaria Valenciana había denegado la reducción del ISD al heredero bajo el argumento de que la vinculación entre arrendador y arrendatario permitía presumir la inexistencia de una actividad real con entidad suficiente.
El tribunal anula la liquidación al considerar que concurren todos los requisitos legales para hablar de una actividad de arrendamiento de locales de negocio, sin que determine una calificación distinta el hecho de que la arrendataria sea una empresa vinculada a los miembros de la comunidad. La Administración no negó que la renta fuera a precio de mercado ni que se estuviera pagando efectivamente, y el recurrente acreditó que la actividad conllevaba servicios reales: pago de impuestos y suministros, mantenimiento de las naves, gestión de licencias y cumplimiento de la normativa del polígono industrial.
La Justificación Económica de la Contratación No es Requisito Legal
El TSJ de la Comunitat Valenciana, en sentencia de 13 de noviembre de 2025, ha establecido un criterio adicional de gran relevancia, aplicando directamente la doctrina del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2025: para que el arrendamiento se considere actividad económica a efectos de la reducción del ISD, basta con acreditar los requisitos del artículo 27.2 de la Ley del IRPF, sin que se precise justificar la contratación desde un punto de vista de razonabilidad económica.
Es decir, la Administración no puede denegar el requisito por el argumento de que «la carga de trabajo no justifica contratar a alguien a jornada completa». Si la ley exige una persona contratada a jornada completa, y esa persona existe con contrato laboral y dedica su tiempo completo a la gestión de los arrendamientos, el requisito está cumplido. Si la Administración considera que la contratación es ficticia, debe acreditar que existe una simulación y declararlo formalmente, sin poder utilizar la «falta de justificación económica» como vía indirecta para negar la validez del contrato.
Conclusión: Un Panorama más Favorable para las Empresas Familiares Arrendadoras
El conjunto de resoluciones y sentencias de 2025 y 2026 configura un escenario significativamente más favorable para las empresas familiares cuya actividad principal o complementaria sea el arrendamiento de inmuebles. El nuevo criterio del TEAC sobre la aplicación del requisito a nivel de grupo, la admisión del parentesco del empleado, la aceptación del arrendamiento a vinculadas y la eliminación de la exigencia de justificación económica de la contratación eliminan una buena parte de los obstáculos que la Administración venía oponiendo sistemáticamente.
No obstante, la acreditación documental sigue siendo esencial: contratos laborales bien formalizados, nóminas, cotizaciones a la Seguridad Social, evidencias de las tareas realizadas y de los servicios prestados son los pilares de una defensa sólida ante cualquier comprobación administrativa.
Si su empresa familiar tiene actividad de arrendamiento de inmuebles y necesita verificar si cumple los requisitos para acceder a la exención en el IP o a la reducción en el ISD, en LRB Tax & Legal podemos analizar su situación. Contáctenos en Contacto@LRB.es o en nuestro formulario de contacto.
