Rehabilitación de Edificios: IVA Reducido, Deducciones y Fiscalidad

La rehabilitación de edificios es uno de los principales vectores de la política de vivienda en España y en la Unión Europea, con planes de financiación pública (Next Generation EU, Plan de Recuperación) que están movilizando miles de millones de euros en obras de rehabilitación energética y de regeneración urbana. Para los promotores que se especializan en rehabilitación —ya sea para venta posterior de las unidades rehabilitadas o para arrendamiento— la fiscalidad presenta particularidades importantes respecto a la obra nueva que conviene conocer.

IVA en Obras de Rehabilitación: el Tipo Reducido del 10%

Como se ha analizado en el artículo sobre IVA en servicios de arquitectura, las obras de rehabilitación calificadas como tales a efectos del IVA (coste superior al 25% del valor del edificio y más del 50% del presupuesto corresponde a elementos estructurales) tributan al tipo reducido del 10%. En cambio, las obras de simple reparación o reforma tributan al tipo general del 21%.

Para el promotor rehabilitador, aplicar correctamente el tipo del 10% en la contratación de las obras con la constructora supone un ahorro de 11 puntos porcentuales de IVA soportado que, aunque recuperable a través del modelo 303, mejora el flujo de caja durante la fase de obras.

Primera Entrega de Edificio Rehabilitado: Tratamiento como Obra Nueva

Cuando el promotor rehabilita un edificio y lo vende, la primera transmisión tras la rehabilitación puede calificarse como primera entrega a efectos del IVA —y por tanto sujeta al 10% en el caso de viviendas— si la rehabilitación cumple los requisitos que equiparan al edificio rehabilitado con uno de nueva construcción:

• Que las obras de rehabilitación hayan comenzado en los dos años anteriores a la transmisión.
• Que el coste de las obras supere el 25% del precio de adquisición o del valor de mercado del edificio antes de la rehabilitación (excluido el valor del suelo).

Deducciones por Rehabilitación en el IRPF de los Propietarios

Los propietarios de viviendas habituales que realicen obras de rehabilitación energética pueden beneficiarse de las deducciones temporales por rehabilitación energética establecidas en el IRPF:

• Deducción del 20% por obras que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración.
• Deducción del 40% por obras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o que consigan una calificación energética A o B.
• Deducción del 60% por obras de rehabilitación energética en edificios de uso predominante residencial.

Financiación con Fondos Next Generation: Tratamiento Fiscal de las Subvenciones

Las subvenciones del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (Next Generation EU) para rehabilitación energética —los programas PREE, PREE 5000, etc.— tienen el siguiente tratamiento fiscal:

• Para comunidades de propietarios: no tributan al no tener personalidad jurídica propia.
• Para propietarios personas físicas: las subvenciones reducen la base de deducción por rehabilitación energética en el IRPF.
• Para promotores personas jurídicas: son ingresos del IS en el ejercicio de su reconocimiento.

Asesoramiento en Rehabilitación con LRB Tax & Legal

En LRB Tax & Legal asesoramos a promotores rehabilitadores, propietarios de edificios y comunidades de propietarios en la correcta aplicación de la fiscalidad de las obras de rehabilitación, incluyendo el IVA reducido, las deducciones en el IRPF y el tratamiento de las subvenciones. Contacte con nosotros en Contacto@LRB.es o al +34 684 234 831.