La Dirección General de Tributos ha emitido la consulta vinculante V0523-26, de 5 de marzo de 2026, sobre la tributación en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, comúnmente conocido como plusvalía municipal) en los contratos de arrendamiento financiero inmobiliario cuando se ejerce la opción de compra.

La resolución es de especial relevancia para empresas que hayan financiado inmuebles mediante leasing y se planteen ejercer anticipadamente la opción de compra, así como para entidades financieras que operan en este mercado.

El Supuesto Planteado

La sociedad consultante tiene suscrito un contrato de arrendamiento financiero sobre un solar con edificación. La entidad financiera adquirió originalmente el terreno por 4.101.750 euros. Posteriormente se amplió el contrato para incluir la edificación. La consultante se está planteando la cancelación anticipada del contrato mediante el ejercicio de la opción de compra.

La pregunta central es si puede acogerse al supuesto de no sujeción del artículo 104.5 del TRLRHL, que permite evitar el pago de la plusvalía municipal cuando no existe incremento de valor del terreno.

Quién es el Sujeto Pasivo en el Leasing Inmobiliario

En el arrendamiento financiero inmobiliario se producen dos transmisiones de la propiedad relevantes para el IIVTNU:

1. Primera transmisión: del vendedor original a la entidad financiera, que adquiere el inmueble para cederlo en leasing. El sujeto pasivo es el vendedor.
2. Segunda transmisión: de la entidad financiera al arrendatario, cuando éste ejerce la opción de compra. El sujeto pasivo es la entidad financiera, como transmitente a título oneroso (art. 106.1.b TRLRHL).

Esto implica que la sociedad consultante (arrendataria) no es sujeto pasivo del IIVTNU generado por el ejercicio de la opción de compra. Es la entidad financiera quien debe liquidar y pagar el impuesto como contribuyente.

El Valor de Transmisión en el Leasing: Criterio de la DGT

Este es el punto más relevante de la consulta. La DGT reitera y consolida el criterio ya establecido en la consulta V0199-23:

El valor de transmisión para la entidad financiera no es el valor residual por el que se ejerce la opción de compra, sino la totalidad de los importes satisfechos por el arrendatario a lo largo de la vida del contrato, esto es:

Valor de transmisión = Totalidad de cuotas periódicas abonadas + Importe de la opción de compra

Este criterio responde a la lógica financiera del leasing: la capacidad económica que grava el IIVTNU es la de la entidad financiera, cuyo beneficio no se manifiesta en la diferencia entre precio de adquisición y valor residual de la opción, sino en el conjunto de ingresos obtenidos del arrendatario durante toda la operación.

La No Sujeción por Ausencia de Incremento de Valor: Inaplicable al Caso

El artículo 104.5 TRLRHL, introducido por el Real Decreto-ley 26/2021 para adaptar la norma a las sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017, 126/2019 y 182/2021, permite la no sujeción al impuesto cuando el contribuyente acredite que no ha existido incremento de valor del terreno, comparando valores de adquisición y transmisión.

Aplicando el criterio anterior al caso concreto:

• Valor de adquisición del terreno por la entidad financiera: 4.101.750 euros
• Valor de transmisión: totalidad de cuotas del leasing del terreno (5.450.985 euros) + opción de compra del terreno (38.275 euros) = 5.489.260 euros

Al ser el valor de transmisión superior al de adquisición, no procede la no sujeción del artículo 104.5 TRLRHL. La entidad financiera tributará por la plusvalía municipal generada en la transmisión.

La Proporción del Valor Catastral del Suelo

La DGT aclara también que la regla de proporcionalidad catastral para deslindar el valor del suelo de la construcción (art. 104.5 párrafo 4 TRLRHL) no resulta de aplicación en este caso, puesto que el contrato de arrendamiento financiero ya está desglosado entre el leasing del terreno y el leasing de la edificación, por lo que puede determinarse directamente el valor de transmisión correspondiente al suelo.

Implicaciones Prácticas para Empresas con Leasing Inmobiliario

Esta consulta tiene consecuencias directas para la planificación de operaciones de ejercicio de opciones de compra en leasing inmobiliario:

1. La empresa arrendataria no es sujeto pasivo del IIVTNU en el ejercicio de la opción de compra, aunque sí debe verificar si la entidad financiera le repercute el impuesto como pacto contractual.
2. La entidad financiera debe tributar por la plusvalía calculada sobre la totalidad de las cuotas recibidas, no solo sobre el valor residual, lo que generalmente resultará en una base imponible significativamente superior.
3. La no sujeción por ausencia de plusvalía será prácticamente inalcanzable para la entidad financiera en operaciones de leasing, al ser el valor de transmisión siempre superior al de adquisición.
4. Para operaciones de refinanciación o subrogación en contratos de leasing (como la cesión del contrato que se produjo en el caso analizado en 2010), deben analizarse también las implicaciones en el IIVTNU de cada transmisión de derechos.

Normativa Aplicable

• Artículos 104, 106 y 107, TRLRHL (RDL 2/2004)
• Real Decreto-ley 26/2021 (adaptación IIVTNU a jurisprudencia TC)
• Sentencias TC 59/2017, 126/2019 y 182/2021
• Consulta DGT V0199-23 (criterio previo sobre valor de transmisión en leasing)

¿Su empresa está valorando ejercer la opción de compra de un leasing inmobiliario o tiene dudas sobre la tributación local de sus operaciones inmobiliarias? En LRB Tax & Legal le asesoramos sobre el IIVTNU y la fiscalidad inmobiliaria empresarial.

Contáctenos en Contacto@LRB.es o a través de nuestra web.