Plusvalía Municipal (IIVTNU) en la Promoción Inmobiliaria: Guía Actualizada

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es un tributo local que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana durante el período de tenencia del propietario. Para las promotoras inmobiliarias, el IIVTNU se devenga en el momento de la transmisión de cada unidad al comprador, y su correcta gestión —especialmente tras las reformas derivadas de la jurisprudencia constitucional— es una obligación tributaria que no puede descuidarse.

La Reforma del IIVTNU tras la STC 182/2021

La Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021 (STC 182/2021) declaró inconstitucional el sistema objetivo de cálculo de la base imponible del IIVTNU que establecía la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, por cuanto podía dar lugar a tributar incluso cuando el terreno no hubiera experimentado incremento de valor o cuando la cuota tributaria fuera superior al incremento real obtenido.

Como consecuencia, el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, reformó el IIVTNU estableciendo dos métodos alternativos de cálculo de la base imponible:

• Método objetivo: Multiplica el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por unos coeficientes aprobados anualmente por el Ayuntamiento (dentro de los límites establecidos por la norma estatal) según el número de años de tenencia.
• Método real: El contribuyente puede optar por calcular la base imponible como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición del terreno (excluidas las construcciones). Si este cálculo da un resultado inferior al método objetivo, el contribuyente puede aplicar el resultado del método real.

IIVTNU en la Promotora: ¿Quién es el Sujeto Pasivo?

En las transmisiones a título oneroso (como las ventas de pisos a compradores), el sujeto pasivo del IIVTNU es el transmitente (la promotora). El comprador no paga plusvalía municipal en la primera transmisión. La cuota del IIVTNU es un gasto de la promotora deducible en el IS como tributo vinculado a la actividad.

Autoliquidación o Declaración del IIVTNU

Dependiendo del municipio, el IIVTNU puede gestionarse mediante autoliquidación (el contribuyente calcula y paga la cuota sin esperar la liquidación municipal) o mediante declaración (el contribuyente informa al Ayuntamiento de los datos de la transmisión y éste practica la liquidación). Las promotoras que realizan numerosas transmisiones en un mismo municipio deben conocer el sistema de gestión local para cumplir en plazo.

Recuperación de Plusvalías Pagadas en Exceso

Tras la STC 182/2021, los contribuyentes que pagaron el IIVTNU calculado por el método objetivo cuando el incremento real del valor del terreno era inferior pueden reclamar la devolución del exceso pagado, siempre que la liquidación no haya adquirido firmeza y no hayan prescrito los cuatro años de plazo para reclamar. En LRB Tax & Legal analizamos las transmisiones de suelo de promotoras para identificar oportunidades de recuperación de plusvalías municipales pagadas en exceso.

Gestione el IIVTNU con LRB Tax & Legal

En LRB Tax & Legal asesoramos a promotoras inmobiliarias en la gestión del IIVTNU: cálculo comparativo de ambos métodos, presentación de autoliquidaciones o declaraciones, y reclamación de devoluciones por aplicación del método objetivo en períodos en que el incremento real era inferior. Contacte con nosotros en Contacto@LRB.es o al +34 684 234 831.