Plusvalía Municipal (IIVTNU) en el Ejercicio de la Opción de Compra de un Leasing Inmobiliario: Análisis de la DGT V0523-26
La Dirección General de Tributos ha emitido la consulta vinculante V0523-26, de 5 de marzo de 2026, que aborda una cuestión frecuente en la práctica empresarial: la tributación por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, comúnmente denominado «plusvalía municipal») cuando se ejerce la opción de compra en un contrato de arrendamiento financiero (leasing) sobre un bien inmueble.
La consulta confirma y desarrolla el criterio ya establecido en la V0199-23, con especial incidencia en la determinación del sujeto pasivo, el valor de transmisión a efectos del impuesto y la posibilidad de aplicar el supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento de valor previsto en el artículo 104.5 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).
El IIVTNU tras la Reforma del Real Decreto-Ley 26/2021
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos y se ponga de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la propiedad o de la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio (artículo 104.1 TRLRHL).
Tras las Sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017, 126/2019 y 182/2021, el Real Decreto-Ley 26/2021 reformó en profundidad el impuesto, introduciendo entre otras modificaciones el supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento de valor (artículo 104.5 TRLRHL). Conforme a este precepto, no se produce la sujeción cuando se constata que el valor de transmisión del terreno es igual o inferior al valor de adquisición.
Para su acreditación, el interesado debe comparar el valor de transmisión con el valor de adquisición, tomando en cada caso el mayor entre el valor consignado en el título y el valor comprobado por la Administración. Cuando el inmueble incluye suelo y construcción, para aislar el valor del terreno se aplica la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
Supuesto de Hecho: Cancelación Anticipada del Leasing con Ejercicio de la Opción de Compra
La sociedad consultante se está planteando la cancelación anticipada de un contrato de arrendamiento financiero sobre un solar con edificación, mediante el pago de la opción de compra a la entidad financiera titular registral del terreno.
Los datos relevantes del supuesto son los siguientes: La entidad bancaria adquirió el terreno en 2005 por 4.101.750,64 euros. Ese mismo día firmó un primer contrato de leasing del terreno por importe total de 5.450.985,58 euros y opción de compra de 38.275,95 euros. En 2007 se amplió el contrato incluyendo una edificación nueva (leasing de edificación: 4.135.319,31 euros, con opción de compra adicional de 53.257,25 euros). En 2010 la sociedad consultante se subrogó en el contrato como arrendataria financiera. La proporción del valor catastral del suelo sobre el total es del 25%.
El Sujeto Pasivo en el Leasing Inmobiliario: La Entidad Financiera, No el Arrendatario
La DGT precisa que en el contrato de arrendamiento financiero inmobiliario se producen dos transmisiones de la propiedad sujetas al IIVTNU:
La primera transmisión, del vendedor original a la entidad financiera, es una compraventa ordinaria. El sujeto pasivo contribuyente es el vendedor (transmitente a título oneroso).
La segunda transmisión, de la entidad financiera al arrendatario financiero al ejercitarse la opción de compra, también tributa en el IIVTNU. El sujeto pasivo contribuyente es la entidad financiera, como transmitente a título oneroso (artículo 106.1.b TRLRHL), no la sociedad consultante como arrendataria.
Esta precisión es relevante: la consultante no es sujeto pasivo del IIVTNU derivado del ejercicio de la opción de compra. No obstante, la consulta también aclara la metodología de cálculo del impuesto desde la perspectiva de la entidad financiera, que es quien deberá hacer frente a la liquidación.
El Valor de Transmisión en el Leasing: La Totalidad de las Cuotas más la Opción
Este es el aspecto más trascendente de la consulta. La DGT rechaza que el valor de transmisión del inmueble para la entidad financiera sea únicamente el valor residual (precio de la opción de compra). También rechaza que pueda equipararse al valor de adquisición bajo el argumento de que el bien permanece invariable.
El razonamiento de la DGT es el siguiente: en una operación de arrendamiento financiero, el beneficio económico de la entidad financiera no se manifiesta por la diferencia entre precios de adquisición y transmisión del activo, sino en el conjunto de los ingresos obtenidos del arrendatario a lo largo de la vida del contrato. Por ello, el valor de transmisión del terreno para la entidad financiera es la totalidad de cuotas periódicas satisfechas por el arrendatario más el importe de la opción de compra, referido exclusivamente al componente terreno del leasing.
En el caso concreto: valor de adquisición del terreno por la entidad financiera = 4.101.750,64 euros. Valor de transmisión = cuotas leasing terreno (5.450.985,58 euros) + opción de compra del terreno (38.275,95 euros) = 5.489.261,53 euros. Al ser el valor de transmisión (5.489.261,53 euros) superior al valor de adquisición (4.101.750,64 euros), existe incremento de valor y no procede la no sujeción del artículo 104.5 TRLRHL.
La Proporción Catastral Suelo/Construcción: Cuándo Se Aplica y Cuándo No
La DGT también aclara una cuestión técnica relevante respecto a la regla de prorrateo catastral del artículo 104.5 TRLRHL. Esta regla —aplicar la proporción del valor catastral del suelo sobre el total al valor de adquisición y transmisión para aislar el componente suelo— solo opera cuando en los títulos de adquisición y transmisión no se desglosa entre terreno y construcción.
En el caso analizado, dado que el contrato de arrendamiento financiero está expresamente desglosado entre el leasing del terreno y el leasing de la edificación, es posible determinar directamente el valor de transmisión del terreno sin necesidad de aplicar el coeficiente catastral. La regla de proporcionalidad resulta por tanto inaplicable.
Implicaciones Prácticas para Empresas con Contratos de Leasing Inmobiliario
Esta consulta tiene importantes consecuencias para las empresas que tienen contratos de leasing inmobiliario y están valorando el ejercicio de la opción de compra:
En primer lugar, el sujeto pasivo del IIVTNU es la entidad financiera, no la empresa arrendataria. No obstante, en la práctica contractual es habitual que la entidad financiera repercuta este coste al arrendatario a través de cláusulas de asunción de cargas fiscales, por lo que conviene revisar los términos del contrato.
En segundo lugar, el valor de transmisión que debe comparar la entidad financiera no es el valor residual sino la suma total de cuotas más la opción. En la práctica totalidad de los leasings inmobiliarios, este valor superará al de adquisición, por lo que la no sujeción por inexistencia de incremento difícilmente resultará aplicable.
En tercer lugar, cuando el contrato esté desglosado entre leasing de suelo y leasing de edificación, el cálculo del impuesto se realiza directamente sobre los valores del leasing del terreno, sin necesidad de acudir a la proporción catastral.
En cuarto lugar, conviene recordar que el IIVTNU es un impuesto municipal gestionado por los ayuntamientos, cuya competencia para la comprobación y liquidación es autónoma respecto a la AEAT. La consulta DGT tiene carácter vinculante para los órganos de la Administración tributaria del Estado, pero los ayuntamientos no están formalmente vinculados por ella, aunque la jurisprudencia contencioso-administrativa sí suele acoger los criterios de la DGT en este ámbito.
Conclusión
La DGT V0523-26 confirma que en el ejercicio de la opción de compra de un leasing inmobiliario el sujeto pasivo del IIVTNU es la entidad financiera, y que el valor de transmisión a efectos del cálculo del incremento de valor es la totalidad de cuotas periódicas más la opción de compra, no el mero valor residual. En consecuencia, la no sujeción por inexistencia de incremento de valor del artículo 104.5 TRLRHL difícilmente resultará aplicable en estas operaciones. Las empresas que se planteen ejercer la opción de compra de un leasing inmobiliario deben revisar tanto el contrato como la normativa municipal aplicable.
Si su empresa tiene un contrato de leasing inmobiliario y está analizando las implicaciones fiscales del ejercicio de la opción de compra, en LRB Tax & Legal podemos asesorarle. Contáctenos en Contacto@LRB.es o en nuestro formulario de contacto.
