Arrendar inmuebles a una sociedad vinculada por un precio simbólico no evita la imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF
Uno de los errores de planificación fiscal que con mayor frecuencia detectamos en nuestra práctica asesora consiste en creer que la existencia de un contrato de arrendamiento, cualquiera que sea su precio, blinda al contribuyente frente a la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF). La Sentencia número 237 de 2026, de 27 de enero de 2026, dictada por la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, sede de Granada (Roj STSJ AND 620/2026, ECLI:ES:TSJAND:2026:620), deja muy claro que no es así: cuando el precio pactado en el contrato es notoriamente inferior al valor de mercado y el arrendatario es una sociedad vinculada al propietario, la Administración tributaria puede desconocer esa renta contractual y aplicar directamente la imputación legal del 2% sobre el valor catastral, sin necesidad de abrir un procedimiento específico de comprobación de operaciones vinculadas.
En LRB Tax & Legal asesoramos habitualmente a particulares, inversores y familias con patrimonio inmobiliario en la correcta declaración de sus rentas, y analizamos a continuación esta resolución judicial, que ofrece enseñanzas muy relevantes sobre la carga de la prueba, el alcance del artículo 85 LIRPF y la interacción entre las reglas de imputación de rentas y las operaciones vinculadas.
Los hechos: dieciséis inmuebles arrendados por 480 euros cada dos años
El contribuyente, copropietario en un 25% de dieciséis bienes inmuebles junto con sus hermanos, no declaró cantidad alguna por esos inmuebles en su autoliquidación del IRPF correspondiente al ejercicio 2017. Cuando la Agencia Tributaria inició una comprobación, el contribuyente alegó que los inmuebles no estaban a su disposición, sino cedidos en arrendamiento a la mercantil Ayn Kebir SL, de la que él mismo era socio con un 25% del capital social. El precio del arrendamiento pactado en ese contrato era de 480 euros a abonar cada dos años, es decir, menos de 30 euros anuales por todos los inmuebles en su conjunto.
La Agencia Tributaria no aceptó ese arrendamiento como título suficiente para excluir la imputación de rentas y giró una liquidación provisional incrementando la base imponible general en el importe resultante de aplicar el artículo 85 LIRPF. El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (TEARA) confirmó la liquidación, al entender que no se había probado de manera suficiente la existencia real del arrendamiento ni que el precio pactado respondiera a un valor de mercado. El contribuyente recurrió ante el TSJ de Andalucía, que también desestima su pretensión.
El artículo 85 LIRPF: la imputación de rentas por bienes inmuebles a disposición del titular
El artículo 85 de la Ley 35/2006 establece que los bienes inmuebles urbanos que no generen rendimientos de capital inmobiliario ni estén afectos a actividades económicas —es decir, que estén a disposición de su titular— generan una renta presunta equivalente al 2% de su valor catastral (o al 1,1% cuando el catastral haya sido revisado en los últimos diez años), que se integra en la base imponible general del IRPF. La ratio legis de este precepto es clara: el legislador presupone que el titular de un inmueble que no lo arrienda ni lo destina a actividad económica obtiene implícitamente un beneficio de su uso o disponibilidad, y lo grava de forma forfetaria.
Esta regla general solo cede cuando el inmueble genera rendimientos de capital inmobiliario reales declarados por su arrendamiento efectivo a precio de mercado. Si el arrendamiento existe pero el precio es anormalmente bajo, la cuestión se complica: la Administración puede entender que los inmuebles siguen estando, en la práctica, a disposición del titular —porque el arrendamiento a precio simbólico carece de sustancia económica real—, o bien puede aplicar las normas de operaciones vinculadas para valorar la renta a precio de mercado. El caso analizado se sitúa en este segundo escenario, y la sentencia aclara cómo juega la carga de la prueba en cada opción.
El argumento del contribuyente: contradicción entre el contrato y la imputación de rentas
La línea defensiva del recurrente se articuló sobre la idea de que la Administración incurría en una contradicción interna: si reconocía la existencia de un contrato de arrendamiento con Ayn Kebir SL, no podía simultáneamente imputar rentas conforme al artículo 85 LIRPF como si los inmuebles estuvieran a disposición del titular. A su juicio, la AEAT debía haber abierto un procedimiento de comprobación de operaciones vinculadas —dado que el contribuyente era socio de la sociedad arrendataria en un 25%— y determinado la renta de mercado mediante ese cauce específico, no podía limitarse a ignorar el contrato y aplicar directamente la imputación legal.
El argumento no es descabellado desde un punto de vista teórico: los artículos 41 y 85 LIRPF, en conexión con el artículo 16 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ofrecen diferentes vías para regularizar situaciones de arrendamiento entre partes vinculadas. Sin embargo, el Tribunal rechaza esta tesis de forma contundente.
La respuesta del TSJ: la imputación de rentas, ajustada a Derecho
El Tribunal Superior de Justicia parte de un dato incontrovertido: el contribuyente no declaró ninguna cantidad por los dieciséis inmuebles en su IRPF de 2017, siendo propietario en un 25% de todos ellos. Desde esa premisa, la imputación de rentas del artículo 85 LIRPF resulta directamente aplicable, salvo que el contribuyente acredite que los inmuebles generaron rendimientos de capital inmobiliario reales declarados.
Ante el contrato de arrendamiento aportado, el Tribunal aclara la lógica de la liquidación: la Agencia Tributaria no afirmó expresamente que el contrato no existiera, sino que lo descartó de manera implícita por una razón perfectamente objetivable: el precio pactado —480 euros a abonar cada dos años por dieciséis inmuebles— es notoriamente inferior al de mercado. Y los hechos notorios, recuerda el Tribunal citando el artículo 281.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no precisan de prueba. No hace falta una pericia ni un estudio de mercado para saber que alquilar dieciséis inmuebles por menos de 30 euros al año no responde a ningún precio de mercado concebible.
Una vez descartado el contrato como título justificativo de unos rendimientos reales de capital inmobiliario, la consecuencia jurídica es automática: los inmuebles se entienden a disposición del titular y se imputan rentas conforme al artículo 85 LIRPF. No hay contradicción ni vulneración de procedimiento: la Administración no está negando el contrato para luego aplicar las normas de operaciones vinculadas, sino que lo descarta directamente por no responder a precio de mercado —cuestión notoria— y aplica la regla de imputación que corresponde a los inmuebles no generadores de rendimientos reales.
La carga de la prueba: quién debía acreditar el valor de mercado
El fundamento jurídico sexto de la sentencia contiene la reflexión más relevante desde el punto de vista práctico. El Tribunal señala que el contribuyente tenía una especial facilidad probatoria para acreditar que el precio de 480 euros bienales respondía efectivamente al valor de mercado del arrendamiento de dieciséis inmuebles, en los términos del artículo 217 de la LEC. Sin embargo, no presentó ninguna prueba ni en vía administrativa ni en vía judicial.
Esta observación conecta con un principio básico del Derecho tributario: cuando la Administración practica una regularización apoyada en un hecho que resulta objetivamente evidente —que el precio de alquiler es manifiestamente inferior al de mercado—, la carga de desacreditar esa evidencia recae sobre el obligado tributario. No es suficiente con invocar la existencia formal de un contrato; es necesario acreditar que ese contrato tiene contenido económico real, es decir, que refleja el precio que partes independientes habrían pactado en condiciones normales de mercado.
En el caso analizado, ese esfuerzo probatorio brilló por su ausencia en todas las instancias: ni en la vía de gestión ante la AEAT, ni en la reclamación ante el TEARA, ni en el recurso contencioso-administrativo ante el TSJ se aportó tasación alguna, estudio de mercado, comparativa de rentas de inmuebles similares ni ningún otro elemento de prueba que permitiera fundar la adecuación del precio al mercado. Esa pasividad probatoria fue determinante para la desestimación del recurso.
La vinculación societaria como elemento agravante
El elemento de vinculación entre el contribuyente y la sociedad arrendataria refuerza la lógica del fallo. Cuando el arrendatario es una entidad de la que el propio propietario es socio —en este caso con un 25% del capital social—, la operación queda sujeta al régimen de operaciones vinculadas del artículo 41 LIRPF en relación con el artículo 16 LIS, lo que implica que la valoración a efectos fiscales debe realizarse a precio de mercado, independientemente de lo que diga el contrato. La sentencia aplica este criterio sin fisuras: la vinculación existe, el precio es manifiestamente inferior al de mercado y no se ha aportado prueba en contrario, luego la imputación de rentas está correctamente girada.
Esta interacción entre el artículo 85 LIRPF y las normas de operaciones vinculadas es una de las fuentes de controversia más habituales en los patrimonios familiares con inmuebles cedidos a empresas del propio grupo. La sentencia deja claro que, en estos casos, el contribuyente no puede escudarse en la mera existencia formal del contrato para eludir la tributación que le correspondería si los inmuebles estuvieran libres: necesita demostrar que la renta pactada es una renta real de mercado, con prueba suficiente y documentada.
Implicaciones prácticas para propietarios con inmuebles cedidos a empresas participadas
Las enseñanzas de esta sentencia son directamente aplicables a una situación muy frecuente en la empresa familiar y en la gestión de patrimonios inmobiliarios: el propietario persona física que arrienda inmuebles a una sociedad de la que es socio o administrador, a veces a precios bajos por motivos de tesorería de la sociedad arrendataria o simplemente por inercia, sin reparar en las consecuencias fiscales para su declaración de IRPF.
El mensaje de la sentencia es inequívoco: si el precio de alquiler es inferior al de mercado en una operación vinculada, la Administración puede imputar directamente la renta del artículo 85 LIRPF sin necesidad de iniciar un procedimiento específico de comprobación de valor de mercado, y el contribuyente corre con la carga de demostrar lo contrario. En la práctica, esto significa que los contratos de arrendamiento entre personas físicas y sociedades vinculadas deben fijar rentas de mercado, debidamente sustentadas en valoraciones documentadas, para evitar regularizaciones en sede de IRPF que pueden alcanzar, por cada ejercicio afectado, importes considerables si el número de inmuebles y sus valores catastrales son elevados.
Si tiene inmuebles cedidos a una empresa de la que usted o sus familiares son socios y no está seguro de si las rentas pactadas responden al valor de mercado, o si ha recibido una propuesta de liquidación provisional por imputación de rentas inmobiliarias, en LRB Tax & Legal podemos ayudarle a analizar su situación y a preparar la documentación probatoria que necesita. Puede contactarnos en Contacto@LRB.es para una primera valoración.
Conclusión
La STSJ AND 620/2026 confirma que la mera existencia formal de un contrato de arrendamiento con una sociedad vinculada no es suficiente para excluir la aplicación del artículo 85 LIRPF si el precio pactado es notoriamente inferior al de mercado. En ese escenario, la Administración puede aplicar directamente la imputación de rentas inmobiliarias, siendo el contribuyente quien carga con la prueba de que el precio del contrato responde a condiciones de mercado. La ausencia total de prueba —como ocurrió en este caso, en el que se arrendaron dieciséis inmuebles por 480 euros bianuales a una empresa de la que el propietario era socio— determina la confirmación de la liquidación y la condena en costas.
En LRB Tax & Legal contamos con experiencia en la defensa de procedimientos de comprobación tributaria en materia de IRPF, incluyendo la preparación de informes periciales sobre valor de mercado de operaciones entre partes vinculadas. Si necesita asesoramiento preventivo antes de cerrar un contrato de arrendamiento con una sociedad participada, o asistencia en la defensa frente a una liquidación ya practicada, escríbanos a Contacto@LRB.es y estudiaremos su caso.
