La RIB y las zonas comerciales en rehabilitación en Baleares
Además de los establecimientos turísticos, la DA 70ª de la LPGE 2023 contempla otra excepción a la exclusión del suelo en la materialización de la Reserva para Inversiones en las Illes Balears (RIB): la adquisición de inmuebles situados en zonas comerciales objeto de un proceso de rehabilitación, en los términos previstos en la Ley 11/2014 del Comercio de las Illes Balears y la Ley 6/2023 de Áreas Municipales de Impulso Comercial. La consulta vinculante V1365-25 de la DGT analiza el alcance de esta modalidad de materialización, que tiene una dimensión de regeneración urbana y comercial singular dentro del RFEIB.
Las zonas comerciales en rehabilitación: definición legal
La consulta V1365-25 precisa que, a efectos del RFEIB, se consideran zonas comerciales en rehabilitación:
- Los centros comerciales urbanos a que hace referencia la Ley 11/2014 del Comercio de las Illes Balears afectados por actuaciones de reforma interior y regeneración urbana conforme a la planificación urbanística de la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears.
- Las áreas municipales de impulso comercial reguladas en la Ley 6/2023 de las Illes Balears, que son zonas delimitadas por los ayuntamientos para la dinamización comercial con apoyo de la administración.
La afectación del inmueble a una de estas zonas se entiende referida a los locales o establecimientos comerciales individualmente considerados situados en la zona, incluyendo aparcamientos, áreas comunes y equipamientos.
El suelo es apto en zonas comerciales en rehabilitación
Al igual que en la rehabilitación turística, cuando el inmueble adquirido se sitúa en una zona comercial en rehabilitación, el suelo puede materializarse en la RIB junto con el vuelo. Esta es la segunda excepción no industrial a la regla general de exclusión del suelo, y tiene su justificación en la política de revitalización de los espacios comerciales urbanos de las Illes Balears.
Requisitos para la materialización en zonas comerciales en rehabilitación
La DGT en la V1365-25 establece que para materializar la RIB en inmuebles de zonas comerciales en rehabilitación:
- El inmueble debe estar ubicado en una zona comercial que esté oficialmente declarada como objeto de rehabilitación por la administración competente (Consell Insular o Ayuntamiento balear).
- El local adquirido debe estar destinado a la actividad comercial del contribuyente o a su arrendamiento a terceros para uso comercial (sin vinculación).
- Deben cumplirse los requisitos generales de afectación a la actividad económica, entrada en funcionamiento y mantenimiento durante cinco años.
Interés para el comercio local balear y los centros históricos
Esta excepción tiene particular interés para el comercio tradicional de los centros históricos de Palma, Inca, Manacor, Mahón o Eivissa, que frecuentemente se sitúan en cascos urbanos con declaraciones de área de impulso comercial o planes de rehabilitación urbanística. Para un comerciante o un operador inmobiliario comercial que adquiera un local en uno de estos entornos, la posibilidad de materializar el valor total del inmueble —suelo y vuelo— en la RIB supone una ventaja fiscal muy significativa.
Documentación: la clave es acreditar la zona de rehabilitación
El aspecto más crítico de esta modalidad es la acreditación de que el inmueble se sitúa efectivamente en una zona comercial objeto de rehabilitación conforme a las leyes baleares citadas. Para ello, el contribuyente debe obtener:
- Certificación municipal o del Consell Insular que confirme que el área donde se ubica el inmueble está incluida en un plan de rehabilitación comercial.
- Copia del instrumento de planificación urbanística que declare la zona como área de regeneración.
- Acreditación de que el local está destinado a uso comercial conforme a la licencia municipal.
Conexión con la política de ciudad de los municipios baleares
Las áreas municipales de impulso comercial de la Ley 6/2023 son una figura novedosa que permite a los ayuntamientos de las Illes Balears declarar determinadas zonas urbanas como áreas de dinamización comercial con apoyo público. La inclusión de estas áreas como zonas aptas para la excepción del suelo en la RIB es un incentivo adicional para que los operadores comerciales inviertan en la renovación de locales en estos entornos protegidos.
Conclusión
La consulta V1365-25 confirma que los inmuebles situados en zonas comerciales de rehabilitación de las Illes Balears son aptos para la materialización de la RIB incluyendo el suelo. Esta modalidad tiene un impacto potencial significativo en la revitalización del comercio urbano de las islas y en la regeneración de los cascos históricos.
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