La RIB y la rehabilitación de establecimientos turísticos en Baleares
El sector turístico es el motor de la economía de las Illes Balears, y el Régimen Fiscal Especial de las Illes Balears (RFEIB) le presta una atención particular. Dentro de las modalidades de materialización de la Reserva para Inversiones en las Illes Balears (RIB), la DA 70ª de la LPGE 2023 contempla un supuesto especialmente favorable: la adquisición de suelo para la rehabilitación de un establecimiento turístico regulado en la Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears. La consulta vinculante V0876-25 de la DGT desarrolla el alcance de esta previsión, que constituye una excepción a la regla general que excluye el suelo de la materialización de la RIB.
La excepción turística: suelo y vuelo aptos
La regla general, consolidada en la V1844-24, es que el valor del suelo de los inmuebles no puede materializarse en la RIB salvo cuando la actividad es industrial (divisiones 1-4 del IAE), agraria, ganadera, pesquera o socio-sanitaria. La rehabilitación de establecimientos turísticos regulados es una excepción adicional: cuando una empresa hotelera o turística adquiere un inmueble con la finalidad específica de rehabilitar el establecimiento conforme a la Ley 8/2012, el suelo y el vuelo son igualmente aptos para la materialización de la RIB. Esto amplía considerablemente la base de materialización respecto al caso general.
Requisitos para que opere la excepción turística
La consulta V0876-25 establece que la excepción solo opera cuando concurren acumulativamente:
- La empresa desarrolla actividades turísticas regladas en la Ley 8/2012: hoteles, apartahoteles, alojamientos rurales, campings y otros establecimientos de alojamiento turístico reconocidos por la normativa autonómica balear.
- La adquisición del inmueble tiene como objeto y finalidad específica la rehabilitación del establecimiento turístico, no la simple tenencia o explotación del inmueble en su estado actual.
- Las obras consisten en renovación, ampliación o mejora sustancial del establecimiento, que vayan más allá de la mera conservación u obras de mantenimiento ordinario.
- El establecimiento rehabilitado se mantiene en funcionamiento durante al menos cinco años.
¿Qué se considera rehabilitación sustancial?
La consulta V0876-25 distingue entre rehabilitación sustancial y conservación ordinaria. Se consideran actuaciones de rehabilitación, entre otras:
- Renovación integral de habitaciones, zonas comunes, fachadas e instalaciones (electricidad, fontanería, climatización).
- Ampliación de la capacidad del establecimiento conforme a la planificación turística autonómica.
- Cambio de categoría del establecimiento (por ejemplo, de tres a cuatro o cinco estrellas).
- Adaptación a nuevas modalidades de alojamiento turístico previstas en la Ley 8/2012.
- Incorporación de equipamientos de accesibilidad universal.
- Mejoras de eficiencia energética o hídrica que supongan una transformación del sistema de instalaciones.
Por el contrario, la mera pintura, sustitución de mobiliario sin transformación del establecimiento o reparaciones puntuales no constituyen rehabilitación a estos efectos.
El Plan de Modernización Turística de Baleares y la RIB
El Plan de Modernización, Mejora e Incremento de la Competitividad del sector turístico balear, impulsado por la Conselleria de Turisme del Govern de les Illes Balears, tiene como uno de sus ejes la renovación del parque hotelero para mejorar la calidad y la competitividad del destino. La RIB con excepción turística actúa como complemento fiscal que incentiva estas inversiones, especialmente en las zonas turísticas más maduras (Platja de Palma, Magaluf, Alcúdia, costa de Ibiza, Formentera).
Importe materializable: precio total del inmueble más obras
A diferencia de los inmuebles no turísticos —donde solo el vuelo puede materializarse—, en este supuesto el importe materializable incluye:
- El precio total de adquisición del inmueble (tanto suelo como construcción), excluidos impuestos indirectos e intereses.
- El coste de las obras de rehabilitación que se activen contablemente como mayor valor del inmovilizado (mejoras sobre el inmueble preexistente).
En todos los casos, el importe materializable no puede superar el valor de mercado del bien.
Acumulación con otras ayudas turísticas
La RIB por rehabilitación turística puede coexistir con las subvenciones del Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER) para modernización turística y con las ayudas autonómicas del Govern Balear, siempre que se respeten los límites de acumulación de ayudas de minimis y las reglas del artículo 28 del RRFIB sobre ayudas de Estado.
Documentación necesaria
Para justificar esta modalidad ante la AEAT, el contribuyente debe conservar: escritura de compraventa del inmueble con indicación de la finalidad rehabilitadora; proyecto de rehabilitación visado por técnico competente; licencias de obras municipales; certificado final de obra; y documentación acreditativa de la clasificación turística del establecimiento conforme a la Ley 8/2012.
Conclusión
La consulta V0876-25 confirma que la rehabilitación de establecimientos turísticos reglados en Baleares permite materializar la RIB sobre el precio total del inmueble —incluyendo el suelo—, lo que la convierte en la modalidad de materialización inmobiliaria más favorable del RFEIB. Esta excepción es un estímulo clave para la modernización del sector hotelero del archipiélago.
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