La RIB y el arrendamiento de inmuebles: cuándo es posible y cuándo no
Una de las dudas más frecuentes que plantea la aplicación de la Reserva para Inversiones en las Illes Balears (RIB) es si los contribuyentes cuya actividad consiste en el arrendamiento de inmuebles pueden acogerse al incentivo, tanto para dotar la reserva con los beneficios del arrendamiento como para materializar la RIB en los propios inmuebles arrendados. La consulta vinculante V0683-23 de la Dirección General de Tributos (DGT) aborda con detalle esta cuestión, que afecta a un importante segmento del tejido empresarial balear: las sociedades patrimoniales con inmuebles en alquiler, los promotores turísticos y los titulares de establecimientos de alojamiento.
¿Puede el arrendador dotar la RIB con los beneficios del arrendamiento?
La regla general de la DA 70ª de la LPGE 2023 exige que los beneficios que se dotan a la RIB procedan de actividades económicas realizadas mediante establecimientos en Baleares. El arrendamiento de inmuebles solo tiene la consideración de actividad económica cuando se desarrolla con los medios personales y materiales necesarios para gestionar el patrimonio, lo que en el IS se concreta en la disposición de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa destinada a la gestión de los inmuebles (artículo 5.1 LIS).
La consulta V0683-23 confirma que, si el arrendamiento cumple los requisitos del artículo 5.1 LIS para ser considerado actividad económica, los beneficios derivados del mismo pueden dotarse a la RIB. Si no los cumple —porque no hay empleado a jornada completa, por ejemplo—, el arrendamiento no genera beneficios aptos para la dotación.
La excepción de vinculación: el arrendamiento vinculado excluye la RIB
La DA 70ª introduce una excepción específica para el arrendamiento: los contribuyentes cuya actividad sea el arrendamiento o cesión de bienes pueden aplicar la RIB, siempre que no exista vinculación, directa o indirecta, entre el arrendador y los arrendatarios. Esta restricción es especialmente relevante para las sociedades familiares o de grupo que arriendan sus bienes a entidades vinculadas (otras sociedades del mismo grupo, sociedades de las que los socios son partícipes, etc.).
La consulta V0683-23 precisa que el concepto de vinculación a estos efectos es el del artículo 18 LIS, que incluye tanto la vinculación directa (participación del 25 % o más) como la vinculación indirecta (a través de personas relacionadas). Si la arrendataria es una entidad vinculada con el arrendador en los términos del artículo 18 LIS, la RIB no es aplicable a esos beneficios del arrendamiento.
¿Puede la RIB materializarse en inmuebles destinados al arrendamiento?
La cuestión inversa también es relevante: ¿puede una empresa que adquiere un inmueble para arrendarlo materializar la RIB en esa adquisición? La consulta V0683-23, en coherencia con el RRFIB, responde que sí es posible materializar la RIB en inmuebles destinados al arrendamiento, pero con dos condiciones:
- El inmueble debe estar afecto a una actividad económica de arrendamiento (no a mera tenencia de bienes).
- No debe existir vinculación entre el arrendador (que materializa la RIB) y los arrendatarios (los usuarios del inmueble).
Si se cumplen estas condiciones, la adquisición del inmueble —en la parte del vuelo, aplicando el criterio de la V1844-24— puede ser materialización válida de la RIB.
El régimen especial del arrendamiento de viviendas protegidas
La DA 70ª contempla también un supuesto específico: el arrendamiento de viviendas protegidas por la sociedad promotora conforme a la normativa autonómica balear. En este caso, el suelo de las viviendas protegidas destinadas al arrendamiento sí puede materializarse en la RIB, excepción a la regla general que excluye el suelo para actividades no industriales. La consulta V0683-23 aclara que esta excepción opera únicamente cuando es la propia sociedad promotora —no un tercero adquirente— quien arrienda las viviendas con calificación de protegidas.
Arrendamiento turístico y la RIB hotelera
Para las empresas del sector turístico balear que explotan establecimientos de alojamiento bajo el régimen de la Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears, el arrendamiento de habitaciones o la cesión de uso de alojamientos turísticos puede dar lugar a beneficios aptos para la RIB si la actividad tiene naturaleza empresarial. La consulta V0683-23 —en conexión con la DA 70ª y el RRFIB— confirma que los hoteles, apartahoteles y establecimientos turísticos reglados pueden dotar la RIB con sus beneficios de explotación, siempre que cumplan los requisitos de la actividad económica.
Arrendamiento financiero (leasing) como modalidad de materialización
La DA 70ª y el artículo 7 del RRFIB permiten también que la RIB se materialice en elementos del inmovilizado adquiridos mediante contratos de arrendamiento financiero (leasing). La materialización se produce cuando el bien entra en funcionamiento, y el importe materializable es el valor del activo según el contrato (sin incluir la carga financiera). Esta modalidad permite a las empresas baleares acceder al incentivo de la RIB sin necesidad de desembolsar íntegramente el precio de adquisición en el momento de la inversión.
Conclusión
La consulta V0683-23 proporciona un mapa claro sobre la interacción entre arrendamiento y RIB en Baleares. El arrendamiento puede ser tanto fuente de beneficios para dotar la reserva como destino de la materialización, siempre que cumpla los requisitos de actividad económica y no exista vinculación con los arrendatarios. La planificación cuidadosa de estas operaciones puede abrir vías de optimización fiscal significativas para las empresas inmobiliarias y turísticas del archipiélago.
En LRB Tax & Legal, con presencia en Palma de Mallorca (Parc Bit), asesoramos a sociedades arrendadoras y empresas turísticas en la aplicación de la RIB a sus operaciones de arrendamiento. Contáctenos en Contacto@LRB.es.
