Escisión de la actividad de arrendamiento de inmuebles: casos y doctrina administrativa

Introducción: por qué la escisión de inmuebles en arrendamiento genera tanta controversia fiscal

La escisión de la actividad de arrendamiento de inmuebles es una de las operaciones de reestructuración empresarial más habituales en la práctica de los grupos familiares y patrimoniales españoles. Sin embargo, es también una de las que más dudas plantea a la hora de aplicar el régimen fiscal especial de neutralidad previsto para las operaciones de reestructuración (fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores) regulado en la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

El motivo es sencillo: para poder aplicar este régimen especial —y evitar la tributación inmediata de las plusvalías latentes en los inmuebles transmitidos— es necesario, entre otros requisitos, que el patrimonio segregado constituya una rama de actividad, es decir, un conjunto de medios materiales y personales que constituyan, desde el punto de vista de la organización, una unidad económica autónoma capaz de funcionar por sus propios medios. Cuando la actividad desarrollada es precisamente el arrendamiento de inmuebles, determinar si existe una o varias ramas de actividad no siempre es evidente, y la Dirección General de Tributos (DGT) ha ido perfilando, consulta a consulta, los criterios que permiten distinguir un simple reparto de activos de una verdadera reorganización empresarial.

En este artículo repasamos, con base en la doctrina administrativa acumulada, los criterios clave para valorar si una escisión de la actividad de arrendamiento de inmuebles puede beneficiarse del régimen especial, apoyándonos en casos reales resueltos por la DGT.

El criterio central: naturaleza de los inmuebles y gestión diferenciada

La cuestión de fondo que ha ido decantando la doctrina administrativa es la siguiente: cuando la actividad económica de una entidad consiste en el arrendamiento de inmuebles, ¿cuántas ramas de actividad existen realmente?

La respuesta depende, fundamentalmente, de si los inmuebles arrendados son de la misma o de distinta naturaleza:

• Inmuebles de la misma naturaleza. Si todos los inmuebles arrendados responden a un mismo tipo (por ejemplo, un conjunto homogéneo de locales comerciales o de naves industriales), la interpretación administrativa consolidada es que existe una única actividad. En consecuencia, dividir ese patrimonio en dos o más partes no constituye una escisión de ramas de actividad diferenciadas, aunque cada bloque escindido se gestione de forma distinta tras la operación.
• Inmuebles de distinta naturaleza. Cuando los inmuebles son de naturaleza diferente —el ejemplo paradigmático es el arrendamiento de viviendas frente al arrendamiento de oficinas o locales comerciales—, la DGT admite que puedan existir varias ramas de actividad si las características de esos inmuebles exigen, por su explotación, un modelo de gestión diferenciado.

Así lo recoge expresamente la doctrina administrativa: en la actividad de arrendamiento de viviendas y locales comerciales puede haber dos ramas de actividad diferenciadas cuando, en función de la naturaleza y destino de los inmuebles, se requiere una organización separada como consecuencia de las especialidades existentes en su explotación (DGT CV 5-6-07; CV 23-7-07). En el mismo sentido, se ha admitido que pueden constituir diferentes ramas de actividad el arrendamiento de viviendas y locales de un mismo edificio, así como el arrendamiento de oficinas, si existe una gestión diferenciada, al ser distinta la comercialización de estos servicios (DGT CV 9-5-06).

Cuándo NO existe gestión diferenciada, aunque lo parezca

La doctrina administrativa ha sido igualmente clara al rechazar la existencia de rama de actividad en supuestos que, a primera vista, podrían parecer casos de gestión separada:

• No existen dos ramas de actividad cuando, pese a dedicarse la entidad al arrendamiento de locales y de inmuebles en régimen de concesión, solo existe una persona encargada de la gestión del arrendamiento (DGT CV 10-3-16).
• Tampoco hay dos ramas de actividad en el arrendamiento de inmuebles de la misma naturaleza por el simple hecho de que existan dos centros gestionados de forma independiente por cada uno de los socios de la sociedad (DGT CV 13-9-06; CV 12-6-07).
• En un arrendamiento de viviendas junto con arrendamiento de locales y naves —cada uno con local y empleado propio— la DGT tampoco apreció la existencia de dos ramas de actividad, al no quedar acreditada una verdadera gestión diferenciada (DGT CV 8-3-12; CV 3-4-12).
• Cuando la única actividad es el arrendamiento de inmuebles de distinta naturaleza, la mera existencia de diferentes personas contratadas para el seguimiento de cada inmueble no determina, por sí sola, la existencia de una gestión diferenciada ni, por tanto, de una rama de actividad (DGT CV 2-10-17; CV 7-8-19).

El mensaje de fondo es claro: la DGT exige algo más que una simple separación formal o contable. Es necesario acreditar que la explotación de cada bloque de inmuebles requiere, por sus propias características físicas, ubicación, destino potencial y riesgos asociados, una organización empresarial realmente autónoma y diferenciada.

Casos reales resueltos por la DGT

La casuística administrativa es muy amplia y permite ilustrar con ejemplos concretos cómo se aplican estos criterios:

• Escisión total proporcional de un patrimonio inmobiliario. Cuando los inmuebles escindidos, por sus características físicas, ubicación, destino potencial y riesgos asociados a su explotación, deben ser gestionados de forma diferenciada respecto al resto de inmuebles atribuidos a otra sociedad beneficiaria, se admite la existencia de rama de actividad. La propia DGT advierte de que podría no apreciarse la existencia de motivos económicos válidos si las distintas características de los inmuebles no hicieran necesaria esa gestión separada (DGT CV 29-10-03).
• Separación de la actividad de arrendamiento y la actividad de financiación intragrupo. Se ha admitido la escisión parcial de la actividad de arrendamiento de inmuebles respecto de la actividad de financiación a sociedades del grupo, con el objetivo de mejorar la eficiencia comercial, técnica y administrativa (DGT CV 10-3-05; CV 21-9-04).
• Separación de la actividad empresarial y del patrimonio inmobiliario que la soporta. Es frecuente encontrar operaciones de escisión total en las que una sociedad beneficiaria recibe la actividad empresarial y otra los inmuebles, con la finalidad de preservar el valor de los inmuebles frente a los riesgos de la actividad, o de facilitar la financiación externa y racionalizar el desarrollo de las actividades (DGT CV 5-9-03; CV 3-11-06).
• Distinción entre inmuebles destinados a promoción y a inversión. Una escisión total en la que una sociedad beneficiaria recibe los inmuebles destinados a la promoción inmobiliaria y otra los destinados a finalidad de inversión ha sido admitida, en la medida en que las diferentes necesidades de gestión, control y seguimiento se afrontan mediante estructuras y entidades distintas (DGT CV 7-11-03).
• Escisión de un solar para la construcción de un edificio de oficinas en arrendamiento. Un establecimiento financiero de crédito escindió un activo consistente en un solar sobre el que se proyectaba la construcción de un edificio de oficinas destinado a su explotación en arrendamiento, con medios materiales y personales ya afectados al proyecto, precisamente para separar dicha actividad por resultar incompatible con su normativa financiera sectorial (DGT 26-12-03).
• Escisión total del patrimonio industrial y de los inmuebles. También se ha admitido la escisión total con separación de la actividad industrial respecto de los inmuebles, con el fin de separar riesgos (DGT CV 28-2-18), en línea con otros pronunciamientos que buscan aislar el patrimonio inmobiliario del riesgo empresarial propio de la actividad operativa (DGT 27-9-04; CV 27-9-04; CV 7-10-05).
• Escisión total con separación de viviendas y locales por diferente modelo de gestión. Incluso en supuestos en los que la sociedad escindida no desarrollaba una actividad económica propiamente dicha, se ha admitido la escisión total separando los inmuebles (viviendas y locales) en atención a las diferentes características de gestión de unos y otros (DGT CV 7-9-07).

La sucesión de empresas familiares y de grupos holding

Un ámbito especialmente relevante en la práctica es el de la sucesión empresarial y la reorganización de grupos familiares. La doctrina administrativa ha admitido, por ejemplo, la escisión total de una sociedad en tres entidades, participadas en igual proporción que en la escindida, de forma que cada una fuera gestionada por uno de los tres hijos del fundador, permitiendo así una continuidad ordenada de la actividad ante la falta de criterios comunes de gestión, en un supuesto equiparable a un protocolo familiar (DGT CV 10-9-07). En un sentido similar, se ha aceptado una escisión total proporcional en dos sociedades de igual valor, gestionada cada una de forma autónoma por cada hijo, con el fin de facilitar la sucesión hereditaria (DGT CV 14-4-20).

También es habitual encontrar operaciones en las que una sociedad dominante de un grupo, inicialmente dedicada a explotar de forma directa la actividad de arrendamiento de inmuebles, va filializando progresivamente esa actividad hasta convertirse en una entidad puramente holding, aportando la rama de arrendamiento inmobiliario a una filial de nueva constitución al amparo del régimen especial de reorganizaciones empresariales. En estos casos, la DGT ha confirmado que la entidad filial que recibe la rama de actividad se subroga en los derechos y obligaciones asociados a la misma, incluidos, por ejemplo, los gastos financieros pendientes de deducir vinculados a la deuda integrada en el patrimonio segregado (DGT CV 17-3-25).

Motivos económicos válidos: el otro requisito imprescindible

Determinar que existe rama de actividad no basta por sí solo para aplicar el régimen especial. La operación debe responder, además, a motivos económicos válidos, distintos de la mera obtención de una ventaja fiscal. En el ámbito del arrendamiento de inmuebles, la doctrina administrativa ha reconocido como motivos económicos válidos, entre otros:

• Optimizar la gestión de los inmuebles, sus gastos de mantenimiento y de personal, y asegurar la actualización permanente de la documentación relativa a los mismos (DGT CV 21-1-03).
• Facilitar la integración posterior de la actividad comercial en una estructura empresarial de mayor volumen que permita su continuidad (DGT 22-8-03).
• Separar riesgos empresariales y facilitar la entrada de nuevos socios o inversores (DGT CV 17-2-09; CV 25-10-22; CV 26-10-22).
• Posibilitar la incorporación de nuevos profesionales a una entidad de servicios, lo que se vería dificultado sin la previa separación de los inmuebles (DGT CV 27-12-06).

Por el contrario, la Administración ha advertido de que, si las distintas características de los inmuebles no justifican realmente una gestión separada, podría entenderse que no concurren motivos económicos válidos, lo que abriría la puerta a la aplicación de la cláusula antiabuso y a la pérdida del régimen de neutralidad fiscal (DGT CV 29-10-03).

Claves prácticas antes de plantear una escisión de arrendamiento de inmuebles

A la vista de la doctrina administrativa expuesta, antes de proyectar una escisión de la actividad de arrendamiento de inmuebles conviene analizar, como mínimo, los siguientes aspectos:

• Si los inmuebles a segregar son de la misma o de distinta naturaleza, y si esa diferencia justifica objetivamente un modelo de gestión diferenciado.
• Si existe, con carácter previo a la operación, una organización de medios materiales y personales realmente autónoma para cada bloque patrimonial, y no una simple separación contable o formal.
• Si el patrimonio que permanece en la sociedad escindida (en el caso de escisión parcial) también constituye, por sí mismo, una rama de actividad.
• Si existen motivos económicos válidos, distintos del mero ahorro fiscal, que sustenten y documenten la operación desde su origen.
• Si conviene, dada la relevancia económica de la operación y la casuística tan variada existente, solicitar una consulta vinculante a la DGT con carácter previo.

Conclusión

La escisión de la actividad de arrendamiento de inmuebles puede ser una herramienta muy eficaz para racionalizar la gestión patrimonial, separar riesgos, facilitar la entrada de nuevos socios o preparar una sucesión empresarial ordenada. Sin embargo, su tratamiento fiscal bajo el régimen especial de neutralidad exige un análisis riguroso de la doctrina administrativa, caso por caso, para determinar si el patrimonio segregado constituye realmente una rama de actividad y si concurren motivos económicos válidos que sostengan la operación frente a una eventual comprobación de la Administración tributaria.

Este artículo tiene una finalidad meramente divulgativa y no constituye asesoramiento fiscal vinculante para ningún caso concreto. Cada operación de reestructuración debe analizarse individualmente, atendiendo a sus circunstancias específicas.

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