La reforma de edificios para mejorar su eficiencia energética es una prioridad fiscal en España. La Consulta Vinculante V1728-25 de la Dirección General de Tributos, de 23 de septiembre de 2025, aclara definitivamente si los propietarios pueden aplicarse deducciones fiscales por las obras de eficiencia energética realizadas por su comunidad de propietarios.
El caso: comunidad de propietarios y mejora energética
Un propietario miembro de una comunidad de propietarios planteaba si podía aplicarse la deducción por obras para mejorar la eficiencia energética del edificio en el que se ubica su vivienda, cuando las obras son realizadas por la comunidad en su conjunto.
Marco normativo: tres deducciones por eficiencia energética
El Real Decreto-ley 19/2021 introdujo tres deducciones temporales en el IRPF para obras de rehabilitación energética, modificadas posteriormente por el Real Decreto-ley 8/2023 con efectos desde el 1 de enero de 2024.
Deducción 1: Reducción de demanda de calefacción y refrigeración (20%)
- Reducción mínima: 7% en demanda de calefacción y refrigeración
- Período: Obras hasta 31 de diciembre de 2024
- Base máxima: 5.000 euros anuales
- Deducción: 20% de cantidades satisfechas
- Certificado: Antes del 1 de enero de 2025
Deducción 2: Mejora del consumo de energía primaria no renovable (40%)
- Mejora mínima: 30% en consumo de energía primaria no renovable O clase A/B
- Período: Obras hasta 31 de diciembre de 2024
- Base máxima: 7.500 euros anuales
- Deducción: 40% de cantidades satisfechas
- Certificado: Antes del 1 de enero de 2025
Deducción 3: Obras de rehabilitación energética en edificios residenciales (60%)
- Mejora mínima: 30% en consumo energético del edificio O clase A/B
- Período: Obras hasta 31 de diciembre de 2025
- Base máxima: 5.000 euros anuales (15.000 acumulados en 5 años)
- Deducción: 60% de cantidades satisfechas
- Aplicable a comunidades de propietarios
- Certificado: Antes del 1 de enero de 2026
La solución: deducción por obras de edificio residencial
La DGT confirma que sí es posible aplicarse la deducción cuando la comunidad de propietarios realiza obras de rehabilitación energética del edificio.
Cálculo de la deducción para cada propietario
Cada propietario puede practicar la deducción aplicando su coeficiente de participación en la comunidad a las cantidades satisfechas por la comunidad.
Fórmula:
- Cantidades satisfechas por comunidad × Coeficiente de participación = Base deducible
- Deducción = Base deducible × 60%
Ejemplo práctico
Supongamos:
- Comunidad realiza obras por 30.000 euros
- Tu coeficiente de participación: 10%
- Mejora energética del edificio: 35% (cumple requisito del 30%)
Cálculo:
- Base deducible: 30.000 × 10% = 3.000 euros
- Deducción máxima anual: 5.000 euros
- Deducción aplicable: 3.000 × 60% = 1.800 euros
Requisitos imprescindibles
Certificado de eficiencia energética
El certificado debe:
- Ser expedido por técnico competente
- Acreditar mejora del 30% mínimo en consumo energético del edificio
- Registrarse conforme al Real Decreto 390/2021
- Expedirse antes del 1 de enero de 2026
Período de aplicación de la deducción
- Años 2021, 2022, 2023, 2024 y 2025
- En relación con las cantidades satisfechas en cada año
- El certificado debe expedirse antes de finalizar el año en que se practica la deducción
Qué se incluye en la base deducible
Sí se incluyen:
- Costes de ejecución de obras e instalaciones
- Honorarios profesionales
- Costes de redacción de proyectos técnicos
- Dirección de obras
- Inversión en equipos y materiales
- Emisión de certificados de eficiencia energética
No se incluyen:
- Instalación o sustitución de equipos con combustibles fósiles
- Cantidades subvencionadas por programas de ayudas públicas
Forma de pago válida
Solo se deducen cantidades pagadas mediante:
- Tarjeta de crédito o débito
- Transferencia bancaria
- Cheque nominativo
- Ingreso en cuentas de entidades de crédito
No se aceptan: Entregas de dinero en efectivo
Límites de la deducción
Base máxima anual
- 5.000 euros anuales por deducción
- Cantidades no deducidas pueden trasladarse a los 4 ejercicios siguientes
- Límite acumulado: 15.000 euros en 5 años
Exclusiones
No dan derecho a deducción:
- Partes de vivienda afectas a actividad económica
- Plazas de garaje y trasteros (salvo si se adquirieron con la vivienda)
- Jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas
- Equipos con combustibles fósiles
Acreditación de la aportación del propietario
Cada propietario debe acreditar el importe satisfecho según su coeficiente de participación mediante:
Medios válidos:
- Documentación de la comunidad de propietarios
- Actas de asambleas
- Presupuestos y facturas de las obras
- Certificados de la comunidad
- Cualquier medio de prueba válido en Derecho (Ley 58/2003)
Responsabilidad: La Administración Tributaria valorará las pruebas aportadas
Diferencia con deducciones de vivienda individual
Las deducciones 1 y 2 (20% y 40%) son solo para vivienda individual del propietario:
- Vivienda habitual
- Vivienda arrendada
- Vivienda en expectativa de alquiler
La deducción 3 (60%) es específica para edificios residenciales y aplica a comunidades de propietarios.
Certificado anterior a las obras
Un certificado expedido antes del inicio de las obras es válido si:
- No ha transcurrido más de 2 años entre su expedición y el inicio de las obras
- Se cumplan los demás requisitos
Recomendaciones prácticas
1. Revisar la documentación de la comunidad
- Obtener copia del certificado de eficiencia energética
- Verificar que acredita mejora del 30% mínimo
- Confirmar fecha de expedición (antes del 1 de enero de 2026)
2. Calcular tu coeficiente de participación
- Consultar los estatutos de la comunidad
- Verificar en el Registro de la Propiedad
- Solicitar certificación a la administración de la comunidad
3. Documentar las cantidades satisfechas
- Solicitar desglose de costes a la comunidad
- Recopilar facturas y presupuestos
- Conservar comprobantes de pago
4. Determinar el año de deducción
- La deducción se practica en el año en que se expide el certificado
- Si el certificado se expide después del pago, se practica en el año del pago
- Máximo hasta el 31 de diciembre de 2025
5. Consultar con asesor fiscal
- Casos de obras mixtas (individual + comunidad)
- Obras realizadas en años anteriores
- Coordinación con otras deducciones
Consecuencias de aplicación incorrecta
Si no se aplica la deducción:
- Pérdida de beneficio fiscal
- Oportunidad perdida de reducir cuota
Si se aplica incorrectamente:
- Regularización con intereses de demora
- Posibles sanciones tributarias
- Recargo por falta de cumplimiento
Conclusión
La Consulta Vinculante V1728-25 confirma que sí puedes aplicarte la deducción del 60% por obras de eficiencia energética realizadas por tu comunidad de propietarios, siempre que:
- El edificio mejore su eficiencia energética mínimo 30%
- Se disponga de certificado de eficiencia energética
- Las obras se realicen hasta el 31 de diciembre de 2025
- Apliques tu coeficiente de participación en la comunidad
- Acredites las cantidades satisfechas
Esta deducción representa una oportunidad fiscal importante para propietarios en comunidades que realizan rehabilitación energética.
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