La RIB y la promoción de viviendas protegidas para arrendamiento en Baleares
La escasez de vivienda asequible en las Illes Balears es uno de los problemas estructurales más urgentes del archipiélago, agravado por la presión turística sobre el mercado inmobiliario. El RFEIB aborda esta problemática con un incentivo específico dentro de la Reserva para Inversiones en las Illes Balears (RIB): la posibilidad de materializar la reserva en la adquisición de suelo para la promoción de viviendas protegidas destinadas al arrendamiento, conforme a la normativa autonómica balear. La consulta vinculante V0921-25 de la DGT analiza los requisitos y el alcance de esta modalidad, que permite incluir el valor del suelo en la materialización —otra excepción a la regla general de exclusión—, con el objetivo de estimular la oferta de vivienda protegida en alquiler en el archipiélago.
Fundamento normativo: la DA 70ª y el Plan de Vivienda Balear
La letra A) del número 4 del apartado Cuatro de la DA 70ª de la LPGE 2023 incluye como activo apto para la materialización del suelo de la RIB la promoción de viviendas protegidas destinadas al arrendamiento «cuando proceda esta calificación de acuerdo con lo previsto en la normativa autonómica reguladora de las actuaciones del Plan de Vivienda de las Illes Balears, y sean destinadas al arrendamiento por la sociedad promotora». El artículo 11 del RRFIB desarrolla esta previsión.
Sujeto que puede aplicar esta modalidad
La consulta V0921-25 confirma que el beneficio se reserva a la sociedad promotora de las viviendas protegidas, que debe ser simultáneamente la entidad que las arriende. No aplica a sociedades que adquieran viviendas protegidas ya construidas para arrendarlas; debe tratarse de la promotora que desarrolla el suelo y construye las viviendas con calificación protegida.
Además, la promotora debe ser contribuyente del IS o del IRNR con establecimiento permanente en Baleares, o contribuyente del IRPF en estimación directa con establecimiento en las islas.
Requisitos de calificación de la vivienda protegida
Para que el suelo y las viviendas sean aptos para la materialización de la RIB, la consulta V0921-25 exige que:
- Las viviendas cuenten con la calificación de vivienda protegida conforme al Plan de Vivienda de les Illes Balears vigente en el momento de la materialización.
- Las viviendas se destinen al arrendamiento por la propia sociedad promotora, no a la venta.
- Los arrendatarios cumplan los requisitos de renta e ingresos previstos en la normativa autonómica de vivienda protegida.
- Las viviendas se mantengan en el patrimonio de la promotora-arrendadora durante el plazo de vinculación previsto en el Plan de Vivienda (que en las modalidades de vivienda protegida suele ser de diez años o superior).
Importe materializable: suelo y construcción
En esta modalidad, tanto el suelo como el vuelo (coste de construcción) de las viviendas protegidas son aptos para la materialización de la RIB. El importe materializable incluye:
- El precio de adquisición del solar urbanizable con destino a vivienda protegida.
- Los costes de urbanización y de construcción de las viviendas, activados contablemente como inmovilizado o como existencias en función del tratamiento contable aplicado.
La DGT confirma en la V0921-25 que el momento de la materialización se produce cuando las viviendas están en condiciones de ser arrendadas (entrada en funcionamiento), no cuando se inician las obras.
Impacto en el mercado de alquiler asequible de las islas
Baleares afronta uno de los mercados de vivienda más tensionados de España, con precios de alquiler que dificultan el acceso a la vivienda de la población trabajadora local. La materialización de la RIB en viviendas protegidas en alquiler es un incentivo potente para que los promotores con establecimientos en las islas destinen parte de su inversión a la generación de oferta de alquiler asequible, con un beneficio fiscal que puede reducir significativamente el coste efectivo de la promoción.
Incompatibilidad con otras subvenciones a la promoción de vivienda protegida
Si la sociedad promotora recibe subvenciones públicas del Plan de Vivienda de les Illes Balears para la construcción de las viviendas protegidas, la RIB y esas subvenciones pueden acumularse, siempre que se respeten los límites de la normativa de ayudas de Estado y minimis. No obstante, la consulta V0921-25 advierte de que el importe de la RIB materializado en viviendas que ya hayan recibido subvenciones puede computar a efectos de los límites de acumulación, por lo que es imprescindible verificar el cumplimiento de los topes comunitarios.
Conclusión
La consulta V0921-25 abre una vía de materialización de la RIB con doble utilidad: para la empresa promotora, supone un incentivo fiscal sobre el total de la inversión en vivienda protegida (suelo y construcción); para la sociedad balear en su conjunto, contribuye a incrementar la oferta de vivienda asequible en arrendamiento en el archipiélago. Es un ejemplo de cómo el RFEIB combina objetivos fiscales con políticas económicas y sociales de interés para las islas.
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