Introducción: la RIB en operaciones vinculadas y el sector agropecuario
La consulta vinculante V1588-25, emitida por la Dirección General de Tributos (DGT) el 8 de septiembre de 2025, aborda una situación frecuente en el entramado empresarial familiar de las Illes Balears: la adquisición por parte de una sociedad de un inmueble del que son propietarios sus propios socios, para destinarlo a la actividad de la empresa. ¿Puede esa compra materializarse en la Reserva para Inversiones en las Illes Balears (RIB)?
La respuesta de la DGT es afirmativa, aunque condicionada y matizada. La consulta V1588-25 resulta especialmente relevante para el sector agropecuario, ganadero, pesquero y de comercio al por mayor de las islas, ya que la consultante es una empresa dedicada al comercio mayorista de maquinaria agrícola y a su reparación. Pero sus implicaciones alcanzan a cualquier empresa que pretenda adquirir bienes inmuebles de sus propios socios como forma de materializar la RIB.
Supuesto de hecho: compra de almacén a socios con operación vinculada
La entidad consultante, con domicilio fiscal en las Illes Balears, se dedica al comercio mayorista de maquinaria agrícola y a su reparación. Cuatro hermanos socios, que ostentan conjuntamente el 65 % del capital social, son copropietarios a partes iguales de un almacén que la sociedad desea adquirir para afectarlo a su actividad. El 35 % restante del capital pertenece a otro familiar.
Al existir una relación de vinculación entre la sociedad y los socios vendedores (conforme al artículo 18 LIS), el precio de la compraventa se fijaría a valor de mercado, como exige la normativa de precios de transferencia. La pregunta central es si esta adquisición puede materializarse en la RIB y, en su caso, en qué medida.
Marco normativo: requisitos subjetivos y objetivos de la RIB
La DGT parte del apartado Cuatro de la DA 70ª de la Ley 31/2022 y del Real Decreto 710/2024 (RRFIB) para estructurar su análisis. En primer lugar, confirma que la consultante cumple los requisitos subjetivos: es contribuyente del Impuesto sobre Sociedades con, al menos, un establecimiento en las Illes Balears, lo que le habilita para aplicar la reducción en base imponible conforme al artículo 2 del RRFIB.
A continuación, la DGT analiza los requisitos objetivos de la inversión, centrándose en la distinción entre suelo y vuelo que ya estableció como doctrina en la consulta V1844-24:
- El vuelo o edificación: puede ser inversión apta para materializar la RIB si constituye inmovilizado material conforme al Plan General de Contabilidad, está en funcionamiento, afecto y es necesario para la actividad económica de la empresa en Baleares.
- El suelo: para que pueda materializarse en la RIB cuando la actividad no es industrial (divisiones 1 a 4 del IAE), agrícola, ganadera, pesquera o turística con rehabilitación, la norma lo excluye expresamente. En el caso de la consultante —comercio mayorista y reparación, encuadrado en la división 6 del IAE—, el valor del suelo del almacén no puede computarse como materialización de la RIB.
Tratamiento de la operación vinculada: precio de mercado como límite
Un elemento relevante de la V1588-25 es el tratamiento de la operación vinculada. La DGT confirma que, en operaciones entre partes vinculadas, el importe materializable en la RIB no puede superar el valor de mercado del bien, conforme al artículo 6.3 del RRFIB. Este límite coincide con el que ya impone la normativa de precios de transferencia, de modo que si el precio de la compraventa se ha fijado a valor de mercado (como prevé el artículo 18 LIS), el importe tomado como base de la materialización será ese mismo valor.
En la práctica, esto significa que las operaciones vinculadas no quedan excluidas de la RIB, pero sí están sujetas a un doble control:
- El precio debe ser de mercado (artículo 18 LIS y normativa de precios de transferencia).
- La materialización de la RIB no puede superar ese valor de mercado (artículo 6.3 RRFIB).
La documentación de la valoración a precio de mercado —mediante tasación independiente, comparación con transacciones análogas u otros métodos del artículo 18 LIS— resulta esencial tanto a efectos de precios de transferencia como para justificar el importe de la RIB materializada.
Bienes usados y la restricción de la «RIB anterior íntegra»
La DA 70ª y el RRFIB admiten que la RIB se materialice en bienes nuevos o usados. El almacén en cuestión es, presumiblemente, un bien usado (ya existía en el patrimonio de los socios). La norma solo excluye los bienes usados cuando han formado íntegramente parte de la materialización de una RIB anterior respecto de otro contribuyente. En el supuesto de la V1588-25, el almacén era propiedad de las personas físicas socias, que son contribuyentes del IRPF, no del IS. Si aquellos no aplicaron ninguna RIB sobre ese bien, la restricción no es aplicable.
No obstante, si los socios vendedores hubiesen aplicado previamente la RIB (en su modalidad de deducción en IRPF) sobre ese mismo almacén, habría que analizar si la restricción entra en juego. La consulta V1588-25 no entra en este detalle, pero los contribuyentes deben verificarlo antes de formalizar la operación.
Implicaciones para el sector agropecuario y de comercio mayorista en Baleares
La consulta V1588-25 es especialmente útil para empresas del sector agropecuario, ganadero, pesquero y de comercio mayorista baleares, que habitualmente operan desde instalaciones —almacenes, granjas, naves de procesado, depósitos de maquinaria— cuya titularidad puede estar en manos de los socios personas físicas. Para estas empresas, la posibilidad de adquirir esas instalaciones a sus socios y materializar la RIB sobre la parte de construcción constituye una herramienta de planificación fiscal y reorganización patrimonial de gran valor.
Nótese, sin embargo, que en el sector agrícola, ganadero y pesquero —actividades de las divisiones 0 y 1 del IAE— el suelo sí podría ser apto para la RIB si se afecta a esas actividades, lo que amplía aún más el importe materializable. La consulta V1588-25 no analiza este supuesto porque la actividad de la consultante es comercio mayorista, pero el RRFIB y la doctrina de la V1844-24 lo contemplan.
Comparativa con la consulta V1771-25: materialización a través de participadas
La consulta V1588-25 se refiere a la adquisición directa por la sociedad del inmueble de sus socios. En cambio, la consulta V1771-25 aborda un supuesto diferente: la materialización de la RIB de la sociedad matriz mediante una aportación de capital a una filial, que es la que adquiere el inmueble. Aunque ambas consultas llegan a conclusiones similares en cuanto al tratamiento suelo/vuelo, difieren en el canal de materialización. La V1588-25 es la referencia para operaciones directas con socios vinculados; la V1771-25, para grupos con estructuras de filiales.
Requisitos de mantenimiento y riesgo de regularización
Como en toda materialización de la RIB, el almacén adquirido debe mantenerse en el patrimonio afecto a la actividad durante al menos cinco años desde su entrada en funcionamiento. En el caso de bienes inmuebles, este requisito es generalmente más fácil de cumplir que en el caso de activos mobiliarios, dado que los inmuebles no suelen transmitirse con la misma frecuencia.
No obstante, si la sociedad vendiera el almacén —o dejara de afectarlo a la actividad— antes de que transcurra el plazo de cinco años, debería reintegrar en la base imponible las cantidades reducidas por RIB, más los correspondientes intereses de demora. La planificación de largo plazo es, por tanto, imprescindible.
Conclusión y recomendaciones
La consulta V1588-25 confirma que la adquisición de un almacén a socios vinculados puede ser inversión apta para la RIB en la parte correspondiente al vuelo, siempre que el precio sea de mercado, el bien se afecte a la actividad y se mantenga durante cinco años. El suelo queda excluido cuando la actividad no es de las categorías contempladas en la norma.
Para empresas del sector agropecuario, de comercio mayorista o cualquier otra actividad no industrial que contemple adquirir inmuebles de sus socios, recomendamos:
- Obtener una tasación independiente del inmueble que desglose suelo y vuelo y justifique el valor de mercado.
- Verificar que el bien no ha formado parte íntegra de una RIB anterior de otro contribuyente.
- Documentar la afectación a la actividad desde el primer momento de funcionamiento.
- Planificar el mantenimiento durante cinco años para evitar regularizaciones.
- Presentar el plan de materialización ante la AEAT y obtener el NRS para el Modelo 200.
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