Gastos deducibles en el alquiler de habitaciones: prorrateo de los espacios comunes según ocupación efectiva
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha confirmado, en sentencia de 23 de febrero de 2026, el criterio de la AEAT y del TEAR de Cataluña sobre cómo deben calcularse los gastos deducibles en el IRPF cuando se arrienda una vivienda por habitaciones independientes, un modelo de negocio cada vez más extendido en alquiler a estudiantes y trabajadores desplazados. La sentencia resulta especialmente relevante para propietarios que explotan viviendas de varias habitaciones con zonas comunes compartidas, al fijar con claridad que estas últimas no pueden considerarse «siempre ocupadas» a efectos fiscales.
El caso: un piso de ocho habitaciones con 171 m² de espacios comunes
La contribuyente era titular del 45% de una vivienda en Barcelona, destinada desde 2019 al alquiler de habitaciones a estudiantes. El inmueble contaba con ocho habitaciones, con una superficie total de 100 m², y 171 m² de espacios comunes compartidos por todos los inquilinos. En su declaración de IRPF de 2020, la contribuyente aplicó un porcentaje de deducibilidad de gastos del 79,23%, calculado bajo la premisa de que los espacios comunes estaban permanentemente ocupados mientras hubiera al menos una habitación alquilada, con independencia del número de habitaciones realmente arrendadas en cada momento.
La Administración tributaria, en un procedimiento de comprobación limitada, recalculó la ocupación efectiva del inmueble distribuyendo la superficie de los espacios comunes entre las ocho habitaciones en proporción a su tamaño respectivo, y ponderando después cada habitación por el número real de meses en que estuvo arrendada durante el ejercicio. El resultado de este cálculo fue una ocupación efectiva del 43,83%, sensiblemente inferior al 79,23% declarado, lo que dio lugar a una liquidación provisional por importe de 2.403,10 euros.
El criterio de prorrateo: superficie de cada habitación más su parte proporcional de zonas comunes
El método aplicado por la AEAT, confirmado por el TEAR y por el TSJ de Cataluña, consiste en sumar a la superficie de cada habitación el porcentaje de los espacios comunes que le corresponde según su peso relativo sobre el total de superficie habitable, y multiplicar después esa superficie ampliada por el número de meses en que la habitación concreta estuvo efectivamente arrendada. La suma de estos resultados, dividida entre la superficie total ampliada multiplicada por doce meses, arroja el porcentaje de ocupación efectiva del inmueble en su conjunto.
La contribuyente defendía, por el contrario, que los espacios comunes debían considerarse ocupados durante todo el año, en la medida en que cualquier inquilino con una habitación activa tenía pleno acceso a ellos, llegando a sostener subsidiariamente que debería admitirse la deducción del 100% de los gastos al carecer ella misma de cualquier derecho de uso sobre la vivienda.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre deducibilidad proporcional al tiempo de arrendamiento
El TSJ de Cataluña fundamenta su decisión en la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en sus sentencias de 25 de febrero de 2021 (recurso 1302/2020) y de 15 de septiembre de 2021, según la cual los gastos asociados a un inmueble arrendado solo son deducibles, en aplicación del artículo 23.1 de la Ley del IRPF, por el tiempo en que dicho inmueble estuvo efectivamente arrendado y generó rendimientos, en la proporción que corresponda. Para los periodos en que el inmueble no estuvo arrendado, la norma prevé en su lugar la imputación de rentas inmobiliarias del artículo 85 LIRPF, que no admite deducción de gasto alguno.
Trasladando esta doctrina al supuesto de alquiler por habitaciones, el Tribunal rechaza expresamente la tesis de que los espacios comunes deban tratarse como permanentemente ocupados al margen de la ocupación real de cada habitación. Razona que admitir esa ficción equivaldría a crear un arrendamiento perpetuo para parte del inmueble, desconectado del tiempo efectivo de los arrendamientos realmente celebrados, cuando lo procedente es proyectar la misma lógica de proporcionalidad temporal sobre los espacios comunes que sobre las propias habitaciones.
Intereses del préstamo: solo deducibles si financian adquisición o mejora, no reparación
La sentencia aborda también la deducibilidad de los intereses del préstamo hipotecario que financió tanto la compra como diversas obras en la vivienda. La contribuyente pretendía deducir como «demás gastos de financiación» del artículo 23.1.a.1º LIRPF también los intereses correspondientes a la parte del préstamo destinada a obras de reparación y conservación. El Tribunal rechaza esta interpretación: la literalidad del precepto reserva la deducibilidad de los intereses exclusivamente a la financiación de la adquisición o mejora del inmueble, diferenciando claramente este concepto de los gastos de reparación y conservación, que sí son deducibles como tales gastos pero no generan derecho a deducir los intereses de su financiación.
En consecuencia, fue necesario distinguir, dentro del conjunto de obras financiadas con el préstamo, cuáles constituían mejora (climatización, mobiliario, electrodomésticos) y cuáles reparación y conservación, limitando la deducibilidad de intereses a la proporción del préstamo atribuible a las primeras.
Amortización anticipada parcial del préstamo: no cabe afectarla a una partida concreta
Por último, la contribuyente alegaba que, al haber amortizado anticipadamente 35.000 euros del préstamo, dicha amortización debía imputarse a la parte del capital destinada a obras de reparación, lo que habría incrementado proporcionalmente el peso de la parte destinada a mejora —y por tanto deducible en concepto de intereses— sobre el saldo pendiente. El Tribunal descarta esta posibilidad, señalando que el dinero prestado es fungible y que, a falta de préstamos diferenciados para cada finalidad, la amortización anticipada debe imputarse proporcionalmente al conjunto de partidas financiadas, sin que quepa «etiquetar» artificiosamente el pago anticipado a una de ellas.
Implicaciones prácticas para propietarios de alquiler por habitaciones
Esta sentencia tiene un impacto directo en un modelo de negocio en expansión, especialmente en ciudades universitarias y en el alquiler a trabajadores temporales o desplazados. De cara a futuras declaraciones, conviene llevar un registro detallado mes a mes de la ocupación de cada habitación, calcular la superficie ampliada de cada una incluyendo su parte proporcional de zonas comunes, y aplicar el porcentaje de ocupación efectiva resultante a la totalidad de gastos deducibles, salvo a los gastos de reparación y conservación puntuales que puedan asociarse directamente a periodos concretos.
Asimismo, quienes financien obras de mejora y de reparación con un mismo préstamo deberían valorar la conveniencia de suscribir financiaciones separadas para cada finalidad si pretenden optimizar la deducibilidad de los intereses asociados a las mejoras, dado que un préstamo único impide diferenciar a posteriori el destino de las amortizaciones anticipadas.
En LRB Tax & Legal asesoramos a propietarios e inversores en la estructuración fiscal de operaciones de alquiler de vivienda, incluido el alquiler por habitaciones, y en la defensa frente a comprobaciones de la Agencia Tributaria sobre rendimientos del capital inmobiliario. Si gestiona inmuebles destinados a este tipo de arrendamiento, puede contactarnos en Contacto@LRB.es para revisar el cálculo de sus gastos deducibles.
Conclusión
El TSJ de Cataluña confirma que, en el alquiler de vivienda por habitaciones, los gastos asociados a los espacios comunes deben prorratearse en función de la superficie y del tiempo de ocupación efectiva de cada habitación, sin que quepa presumir su ocupación permanente. Asimismo, ratifica que los intereses de financiación solo son deducibles en la parte destinada a adquisición o mejora del inmueble, y que la amortización anticipada de un préstamo fungible debe repartirse proporcionalmente entre todas las finalidades financiadas. Se trata de criterios que conviene tener muy presentes en la gestión fiscal de este tipo de arrendamientos, cada vez más habituales en el mercado español.
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Fuente: Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección Primera, sentencia núm. 408/2026 de 23 de febrero de 2026, procedimiento ordinario 2768/2023 (ROJ STSJ CAT 1772/2026, ECLI:ES:TSJCAT:2026:1772).
