IVA en la adjudicación de un inmueble por disolución de sociedad: exención y renuncia
La Dirección General de Tributos, en consulta vinculante V0400-26, de 26 de febrero de 2026, resuelve una cuestión que se plantea con frecuencia en los procesos de disolución y liquidación de sociedades mercantiles: el tratamiento a efectos del IVA de la adjudicación de un inmueble al socio único como consecuencia de la liquidación de la entidad, y la posibilidad —o imposibilidad— de renunciar a la exención que pudiera resultar aplicable.
El supuesto planteado
La consultante es una persona física, socia única de una entidad mercantil que va a ser disuelta y liquidada. Como consecuencia de la liquidación, le corresponderá la adjudicación de una nave industrial que la sociedad había adquirido y venía utilizando en el desarrollo de su actividad. La consultante no tiene la condición de empresaria o profesional a efectos del IVA. La cuestión planteada es si esta adjudicación se encuentra sujeta y, en su caso, exenta del impuesto.
La sociedad liquidada actúa como empresario o profesional
La DGT parte de la base de que la entidad mercantil que se disuelve tiene, conforme al artículo 5.uno.b) de la Ley del IVA, la condición de empresario o profesional, salvo prueba en contrario, por su mera naturaleza de sociedad mercantil. En consecuencia, las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realice en el ejercicio de su actividad están sujetas al impuesto, conforme al artículo 4 de la misma Ley.
La adjudicación en liquidación tiene la consideración de entrega de bienes
El artículo 8.Dos.2º de la Ley del IVA otorga expresamente la naturaleza de entrega de bienes, a efectos del impuesto, a las aportaciones no dinerarias de elementos del patrimonio empresarial efectuadas por los sujetos pasivos a sociedades o entidades, así como a las adjudicaciones de esta misma naturaleza realizadas con motivo de la liquidación o disolución total o parcial de aquellas. Esta equiparación legal determina que la adjudicación de la nave industrial al socio único, como consecuencia de la disolución y liquidación de la sociedad, constituya una entrega de bienes sujeta al IVA, con independencia de la tributación que, adicionalmente, pueda corresponder por la modalidad de operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Exención por tratarse de segunda o ulterior entrega de edificación
Una vez establecida la sujeción al impuesto, la DGT analiza si resulta aplicable la exención del artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA, prevista para las segundas y ulteriores entregas de edificaciones realizadas después de terminada su construcción o rehabilitación. Conforme a este precepto, no tiene la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble, por un plazo igual o superior a dos años, por su propietario o por titulares de derechos reales de goce, o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra.
A partir de los datos aportados por la consultante, la DGT concluye que la entrega de la nave industrial constituirá una segunda o ulterior entrega en los términos del precepto, dado que la propia sociedad transmitente ha venido utilizando el inmueble en el desarrollo de su actividad. En consecuencia, la adjudicación se encuentra sujeta pero exenta del IVA en virtud de esta exención específica para edificaciones ya utilizadas.
La imposibilidad de renunciar a la exención
La Ley del IVA permite, conforme a su artículo 20.Dos, renunciar a la exención de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y tenga derecho a deducir, total o parcialmente, el impuesto soportado en la adquisición, o cuando, en función de su destino previsible, los bienes vayan a destinarse a operaciones que generen ese derecho a deducción.
En el caso analizado, sin embargo, la consultante manifiesta no tener la condición de empresaria o profesional a efectos del IVA ni desarrollar actividad alguna sujeta al impuesto. En la medida en que no vaya a afectar la nave adquirida a ninguna actividad que le atribuya el derecho a deducir total o parcialmente el impuesto soportado en la adquisición, no resulta posible la renuncia a la exención, al no cumplirse los requisitos exigidos por el artículo 20.Dos de la Ley. Esta conclusión tiene una consecuencia práctica relevante: la operación quedará sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP y AJD, en lugar de al IVA con renuncia a la exención y, en su caso, al gravamen complementario de Actos Jurídicos Documentados, lo que puede alterar de forma significativa el coste fiscal total de la operación de liquidación.
El Calificador Inmobiliario de la AEAT como herramienta de apoyo
La DGT remite, además, a una herramienta de asistencia virtual puesta a disposición de los contribuyentes por la Agencia Estatal de Administración Tributaria, denominada «Calificador Inmobiliario», diseñada específicamente para resolver dudas sobre la tributación indirecta —IVA o ITP y AJD— de operaciones inmobiliarias de compraventa, arrendamiento con o sin opción de compra, y operaciones en las que intervienen juntas de compensación. Esta herramienta indica el impuesto aplicable, el tipo impositivo, el sujeto obligado a su declaración e ingreso y la procedencia o no de repercutir el IVA en la factura correspondiente, constituyendo un recurso útil de primera aproximación antes de formalizar este tipo de operaciones.
Implicaciones prácticas en procesos de disolución societaria
Esta consulta resulta de especial utilidad en los procesos de disolución y liquidación de sociedades patrimoniales o familiares que tienen entre sus activos inmuebles afectos a su actividad. Antes de formalizar la adjudicación de un inmueble al socio en el marco de una liquidación, conviene analizar con carácter previo la condición del socio adjudicatario a efectos del IVA, dado que de ella depende directamente la posibilidad de optar por la tributación en IVA —mediante renuncia a la exención— frente a la tributación por ITP y AJD, con las consecuentes diferencias en cuanto a tipos impositivos, deducibilidad del impuesto soportado y, en su caso, posibilidad de repercusión.
Cuando el socio adjudicatario sea, como en el caso analizado, una persona física sin actividad empresarial o profesional, la operación quedará necesariamente sujeta a ITP, al no resultar posible la renuncia a la exención del IVA, lo que debe tenerse en cuenta en la planificación fiscal y económica del proceso de disolución, especialmente a efectos de cuantificar correctamente el coste fiscal total de la operación con carácter previo a su ejecución.
En LRB Tax & Legal asesoramos a sociedades y a sus socios en la planificación fiscal de procesos de disolución y liquidación, incluyendo el análisis del tratamiento en IVA e ITP y AJD de las adjudicaciones de inmuebles y otros activos. Si su sociedad está valorando un proceso de disolución con adjudicación de inmuebles a los socios, puede contactarnos en Contacto@LRB.es para analizar el tratamiento fiscal aplicable.
Conclusión
La consulta V0400-26 confirma que la adjudicación de un inmueble al socio con motivo de la disolución y liquidación de una sociedad mercantil constituye una entrega de bienes sujeta al IVA, que quedará exenta cuando se trate de una segunda o ulterior entrega de edificación en los términos del artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA. La renuncia a esa exención solo será posible cuando el socio adjudicatario tenga la condición de empresario o profesional con derecho a deducción, lo que obliga a analizar caso por caso la situación del adjudicatario antes de formalizar la operación.
Si necesita asesoramiento sobre la tributación indirecta de la disolución y liquidación de sociedades, la adjudicación de inmuebles a los socios o la planificación fiscal de operaciones societarias, el equipo de LRB Tax & Legal está a su disposición en Contacto@LRB.es.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta vinculante V0400-26, de 26 de febrero de 2026.
