En la Comunidad de Madrid existe una deducción autonómica en el IRPF pensada para incentivar que los propietarios pongan en alquiler viviendas que han permanecido desocupadas. Si tienes un inmueble vacío y decides arrendarlo como vivienda (con contrato sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos), esta deducción puede suponer un ahorro directo en tu declaración de la Renta del ejercicio en el que formalizas el contrato.
En este artículo te explicamos, con enfoque práctico y SEO, qué es la deducción por arrendamiento de viviendas vacías en Madrid para el IRPF 2025, cuál es su cuantía, qué requisitos exige la norma (duración del contrato, concepto de “vivienda vacía”, límites por número de inmuebles, parentesco con el inquilino, fianza depositada, etc.), cómo se prorratea si hay varios propietarios y qué ocurre si se incumplen las condiciones.
Nota: este contenido es informativo y debe revisarse caso por caso (especialmente en situaciones con copropiedad, usufructo, cambios de inquilino o contratos que finalizan antes de 3 años).
¿Qué es la deducción por arrendamiento de viviendas vacías en la Comunidad de Madrid?
Se trata de una deducción autonómica del IRPF aplicable a contribuyentes que sean propietarios o usufructuarios de viviendas que hayan estado vacías durante un periodo mínimo y que, posteriormente, se destinen al arrendamiento como vivienda mediante un contrato sujeto a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El objetivo es claro: movilizar vivienda vacía hacia el mercado de alquiler residencial, premiando fiscalmente al arrendador que cumple determinadas condiciones.
Cuantía de la deducción: ¿cuánto puedes deducirte?
La cuantía es de 1.000 euros por cada uno de los bienes inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda.
Este importe no depende de la renta del alquiler ni de los meses alquilados dentro del año, sino de que se cumplan los requisitos y de que la deducción se aplique en el ejercicio en el que se formaliza el contrato.
¿Y si hay varios propietarios o usufructuarios?
En caso de copropiedad o de participación parcial, el importe de la deducción se prorratea según el porcentaje de participación que tenga el contribuyente como propietario o usufructuario.
Ejemplo: si dos hermanos son propietarios al 50% de una vivienda que cumple los requisitos, cada uno podría aplicar, en su declaración individual, una deducción de 500 euros (siempre que ambos cumplan el resto de condiciones y tengan cuota autonómica suficiente).
¿En qué año se aplica la deducción?
La deducción resulta aplicable en el ejercicio de formalización del contrato de arrendamiento.
Esto es importante a efectos de planificación: si el contrato se firma en 2025, la deducción se aplicará en la Renta 2025 (que se presenta en 2026). Si se firma en 2026, se aplicará en la Renta 2026, y así sucesivamente.
Requisitos para aplicar la deducción por alquiler de viviendas vacías en Madrid
La norma establece una serie de condiciones que conviene revisar con detalle, porque el incumplimiento de cualquiera de ellas puede implicar la pérdida del derecho a la deducción y la regularización posterior.
1) Ser propietario o usufructuario de la vivienda
Podrán aplicar la deducción los contribuyentes propietarios o usufructuarios de viviendas vacías que cumplan el resto de requisitos. No se menciona a otros titulares de derechos (por ejemplo, nudo propietario sin usufructo) salvo que su situación encaje en la titularidad exigida.
2) La vivienda debe haber estado vacía al menos un año antes del contrato
La vivienda debe haber estado vacía durante al menos un año anterior a la celebración del contrato de arrendamiento.
Además, la Agencia Tributaria aclara qué se entiende por vivienda vacía: se considera vacía cuando no está habitada, ni arrendada, ni en uso, ni afecta a actividades económicas.
En la práctica, esto obliga a analizar el historial real del inmueble: no basta con que “no viva nadie”, sino que no puede estar cedida, utilizada como segunda residencia, ni destinada a un despacho/consulta, ni alquilada por temporadas, etc.
3) El contrato debe estar sujeto a la LAU y ser de vivienda
El arrendamiento debe formalizarse mediante un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley 29/1994 (LAU). Esto apunta a alquiler residencial (vivienda habitual o permanente del arrendatario) y no a otros usos (local, oficina, alquiler turístico, etc.).
4) Duración efectiva mínima de 3 años (con matices)
El contrato de arrendamiento debe tener una duración efectiva de al menos tres años.
La norma considera que este requisito se cumple también cuando:
- El contrato alcanza los 3 años aunque no se haya fijado un plazo inicial.
- El contrato sea de duración indeterminada.
- El contrato tenga una duración inicial inferior a 3 años, pero por el sistema de prórrogas anuales obligatorias se alcanza el mínimo de 3 años.
Es decir, se atiende a la duración efectiva y a cómo opera el régimen de prórrogas de la LAU.
¿Qué pasa si el contrato dura menos de 3 años?
La norma prevé un supuesto en el que no se pierde el derecho a la deducción aunque el contrato dure menos de 3 años: cuando el inmueble pasa a estar en expectativa de alquiler y vuelve a ser objeto de un nuevo contrato dentro de los 6 meses desde la finalización del anterior, siempre que la suma de los periodos de los contratos sea de al menos 3 años.
Este punto es especialmente relevante en escenarios de rotación de inquilinos, desistimientos anticipados o resolución del contrato por causas no imputables al arrendador. La clave es documentar bien las fechas y que el inmueble realmente se mantenga en expectativa de alquiler (no en uso propio u otro destino) hasta el nuevo contrato.
5) El inquilino no puede ser cónyuge ni familiar hasta 3er grado
El arrendatario no podrá ser el cónyuge del contribuyente ni un pariente, por consanguinidad o afinidad, hasta el tercer grado inclusive.
Esto incluye, a título orientativo, familiares directos y colaterales dentro de ese grado (por ejemplo, hijos, padres, abuelos, nietos, hermanos, tíos, sobrinos, etc., según el caso) y también por afinidad (familia política). En situaciones de duda, conviene revisar el grado exacto antes de aplicar la deducción.
6) Límite: máximo 5 inmuebles destinados a vivienda
Solo podrán aplicar esta deducción los contribuyentes titulares de un máximo de cinco inmuebles destinados a vivienda, excluidos garajes y trasteros.
Además, deben computarse todos los inmuebles en los que el contribuyente tenga participación como propietario o usufructuario, con independencia de que:
- alguno esté destinado a vivienda del propio contribuyente, o
- alguno pudiera quedar fuera del ámbito de aplicación de la deducción.
Este requisito es un filtro importante para patrimonios inmobiliarios medianos/altos: no se limita a las viviendas “en alquiler”, sino al número total de inmuebles destinados a vivienda en los que exista participación.
7) Depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social (AVS)
Los contribuyentes deben estar en posesión del resguardo (o copia del resguardo) del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, formalizado por el arrendador.
Este depósito se exige conforme al artículo 36 de la LAU y a la normativa autonómica aplicable (en la página oficial se menciona el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, que regula el régimen de depósito de fianzas en la Comunidad de Madrid).
En términos prácticos, este requisito implica que no basta con “haber cobrado una fianza”: hay que haber cumplido con la obligación formal de depositarla y conservar el justificante.
Otras condiciones: prorrateo por porcentaje de participación
Como hemos visto, el importe de la deducción se prorratea en función del porcentaje de participación que el contribuyente tenga como propietario o usufructuario sobre el inmueble cedido en arrendamiento.
Esto afecta tanto a matrimonios en gananciales como a copropiedades entre familiares o socios, y también a estructuras con usufructo (por ejemplo, usufructo vitalicio de un progenitor y nuda propiedad de los hijos). En estos casos, conviene revisar quién es el titular con derecho a aplicar la deducción (propietario o usufructuario) y en qué proporción.
Pérdida del derecho a la deducción y regularización
El incumplimiento de cualquiera de los requisitos exigidos origina la pérdida del derecho a la deducción, procediéndose a la regularización de acuerdo con lo establecido en la normativa estatal del IRPF.
En la práctica, esto suele traducirse en que el contribuyente debe devolver el importe deducido (incrementando la cuota) y, en su caso, asumir los recargos/intereses que correspondan según el mecanismo de regularización aplicable.
Por eso, antes de aplicar la deducción, es recomendable:
- revisar que la vivienda ha estado realmente vacía el periodo exigido,
- asegurar que el contrato y su ejecución encajan en la duración efectiva mínima,
- verificar el parentesco con el arrendatario,
- controlar el límite de 5 inmuebles destinados a vivienda, y
- tener el resguardo del depósito de la fianza.
Compatibilidad con otras deducciones autonómicas en Madrid
La deducción por arrendamiento de viviendas vacías es compatible con la deducción autonómica madrileña “Por gastos derivados del arrendamiento de viviendas”.
Esto abre la puerta a una planificación fiscal más completa para arrendadores, combinando incentivos siempre que se cumplan los requisitos específicos de cada deducción.
¿Dónde se refleja en la declaración? (Anexo B.13)
La información necesaria para el cálculo, una vez introducida por el contribuyente con derecho a la deducción, se traslada automáticamente al apartado:
“Información adicional a la deducción autonómica de Canarias por la puesta de viviendas en el mercado de arrendamiento de viviendas habituales y de Madrid por el arrendamiento de viviendas vacías” del Anexo B.13 de la declaración.
Este detalle es útil para comprobar que la deducción ha quedado correctamente informada en el modelo y que se han cumplimentado los datos adicionales requeridos.
Preguntas frecuentes (FAQ) sobre la deducción por viviendas vacías en Madrid
¿Puedo aplicar la deducción si la vivienda estuvo vacía 10 meses?
No. La norma exige que la vivienda haya estado vacía al menos un año anterior a la celebración del contrato.
¿Cuenta como “vacía” si la usé como segunda residencia algunos fines de semana?
La definición oficial indica que una vivienda se entiende vacía cuando no está habitada, ni arrendada, ni en uso. Si ha existido uso, podría cuestionarse el requisito. En estos casos conviene analizar el caso concreto antes de aplicar la deducción.
¿Puedo alquilar a mi hijo, mi hermano o mi sobrino y aplicar la deducción?
No, si el parentesco está dentro del tercer grado por consanguinidad o afinidad, o si es el cónyuge.
¿Y si el inquilino se va antes de 3 años?
Podrías mantener la deducción si el inmueble pasa a expectativa de alquiler y firmas un nuevo contrato dentro de los 6 meses siguientes, y la suma de duraciones de los contratos alcanza 3 años.
¿Puedo aplicar la deducción si tengo 6 viviendas?
No. Solo pueden aplicarla quienes sean titulares de un máximo de 5 inmuebles destinados a vivienda (excluidos garajes y trasteros), computando participaciones como propietario o usufructuario.
¿Es obligatorio depositar la fianza en la AVS?
Para aplicar la deducción, debes estar en posesión del resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, formalizado por el arrendador.
Checklist rápida para arrendadores (IRPF 2025 Madrid)
- La vivienda ha estado vacía al menos 1 año (sin uso, sin alquiler, sin afectación a actividad económica).
- Eres propietario o usufructuario (y tienes claro tu % de participación).
- El contrato es de vivienda y está sujeto a la LAU.
- Duración efectiva mínima de 3 años (o encaje en la excepción por nuevo contrato en 6 meses).
- El inquilino no es cónyuge ni familiar hasta 3er grado.
- No superas el límite de 5 inmuebles destinados a vivienda (excluidos garajes y trasteros).
- Tienes el resguardo/copia del depósito de la fianza en la AVS.
¿Necesitas ayuda para aplicar la deducción sin riesgos?
En LRB Tax & Legal revisamos tu caso de forma integral: situación del inmueble, titularidad (propiedad/usufructo), redacción del contrato, cumplimiento de requisitos autonómicos y documentación justificativa. Si quieres, podemos ayudarte a planificar y aplicar correctamente la deducción en tu IRPF 2025 y evitar regularizaciones futuras.
Si nos indicas cuántos inmuebles tienes, desde cuándo está vacía la vivienda y la fecha prevista de firma del contrato, te diremos rápidamente si encajas en la deducción y qué documentación conviene preparar.
